Verouderde browser

U gebruikt een verouderde browser. DNB.nl werkt het beste met:

15 januari 2021 Algemeen
Olaf Sleijpen

De woningmarkt is een van de grote dossiers waar een volgend kabinet dringend mee aan de slag moet. Vorige week kwam één van onze aanbevelingen hiervoor uitgebreid in de media: bouw de fiscale verschillen tussen kopen en huren geleidelijk af. In zijn economenblog schetst Olaf Sleijpen deze maand waarom dit van belang is, wat er nog meer moet gebeuren en waarom dit in eerste instantie zeer pijnlijk lijkt voor woningbezitters, maar als het heel geleidelijk gebeurt, de scheefgroei verkleint. En voor iedereen die fijn wil wonen de mogelijkheden vergroot.

Olaf Sleijpen

Olaf Sleijpen

DNB-directeur en hoofdeconoom

Directie DNB

Economenblog  
DNB-directeur en hoofdeconoom Olaf Sleijpen schrijft maandelijks over ontwikkelingen die hem vanuit zijn vakgebied opvallen. Van de Nederlandse economie tot mondiale vraagstukken, groot of klein: hij laat er zijn gedachten over gaan. 

Als hoedster van financiële stabiliteit en adviseur van de regering laten we regelmatig van ons horen. Dat is zeker niet bedoeld als eenrichtingsverkeer: wij willen juist de dialoog aangaan. En wanneer sommige voorstellen van ons heftige reacties oproepen, zoals recentelijk over de woningmarkt, wil ik daar graag nader bij stilstaan.

Om te beginnen zet ik op een rij waar de grootste problemen nu precies zitten. Want de Nederlandse woningmarkt kent een aantal fundamentele problemen en die beïnvloeden elkaar ook nog eens sterk. De fiscale voordelen van eigen woningbezit hebben in de eerste plaats bijgedragen aan hoge hypotheekschulden die huishoudens financieel kwetsbaar maken. Maar ook aan een tweede pijnpunt: zeer beweeglijke woningprijzen en sterke schommelingen in consumptieve bestedingen. Zowel een stijging als een daling van de huizenprijzen werkt fors door in de economie. En dit heeft weer invloed op een derde punt: het veel te krappe woningaanbod. We zagen dit duidelijk bij de forse prijsdalingen na de kredietcrisis. Mede daardoor viel de nieuwbouw destijds sterk terug, wat de problemen verergerde. Want er waren al niet genoeg woningen voor iedereen, en het kost nu jaren extra om dit tekort in te lopen. Bovendien, en daar raken we het vierde punt, bestaat maar zo’n 10% van het totale woningaanbod uit huurwoningen in de vrije sector, terwijl een goed ontwikkelde huurmarkt veel maatschappelijke voordelen heeft. En zo rollen we in het volgende: de kostenverschillen tussen koop en huur verstoren de balans tussen beide markten en beperken de doorstroming, terwijl huishoudens die geen koopwoning kunnen bemachtigen, relatief hoge woonlasten hebben.

Door deze stapeling van knelpunten is een tweedeling op de woningmarkt ontstaan tussen “insiders” en “outsiders”. Als je een huis hebt kunnen kopen, krijg je een flink fiscaal voordeel. Als je geen eigen huis hebt, en teveel verdient voor een sociale huurwoning, krijg je dat niet. Dit staat de toegankelijkheid en daarmee een inclusieve woningmarkt in de weg, en het leidt ook nog eens tot onbedoelde vermogensongelijkheid. Je ziet dit nu heel duidelijk bij starters. Kopen is niet eenvoudig, en starters die in het vrije segment een woning huren zijn duurder uit dan starters die kopen.

Een goed functionerende huurmarkt heeft ook veel maatschappelijke voordelen. Het wordt makkelijker om te verhuizen, bijvoorbeeld voor een andere baan. De schuldopbouw wordt minder, terwijl vermogensopbouw meer wordt gediversifieerd en vermogen eenvoudiger beschikbaar is. Want geld dat “vast zit” in een huis is dat minder. Het verkleinen van het kostenverschil tussen kopen en huren brengt beide markten meer in balans, verbetert de doorstroming, en verhoogt daarmee de welvaart.

De probleemanalyse in het voorgaande maakt niet alleen duidelijk dat een fundamentele hervorming van de woningmarkt nodig is, maar laat ook duidelijk zien dat we aan meerdere oplossingsrichtingen moeten denken. Er is geen “silver bullet”. Tegelijkertijd is het goed om te constateren dat er de laatste jaren al wel een begin is gemaakt met het aanpakken van de scheefgroei op de woningmarkt. Denk aan maatregelen gericht op het terugdringen van de hypothecaire schuld. Gelukkig, maar er is meer nodig. Twee belangrijke oplossingen licht ik graag toe.

In de eerste plaats: meer bouwen. Belangrijk is dat hierbij het aanbod ook meer in lijn wordt gebracht met de vraag. Geluk bij een ongeluk is dat bij het bouwen tegelijk kan worden gewerkt aan de duurzaamheidsagenda. Immers, door ook meer energiezuinige woningen te bouwen, kunnen CO2-emissiedoelstellingen sneller worden gehaald. In dit verband is het ook belangrijk dat een structurele oplossing wordt gevonden voor de emissie van stikstof en PFAS. Dat deze beperkt moet worden, staat buiten kijf. Maar de gekozen oplossing moet er niet toe leiden dat de bouw van nieuwe woningen hieronder lijdt.

De tweede oplossing is: kostbare en contraproductieve fiscale prikkels wegnemen. Onder de streep is vooral belangrijk dat de keuze tussen kopen en huren niet vooral wordt gedreven door een gunstig fiscaal klimaat voor eigenwoningbezit. Belastingvoordelen voor woningeigenaren hebben juist bijgedragen aan de overspannen woningmarkt, die voor grote groepen onbereikbaar is geworden. Bovendien vergroten fiscale voordelen de tweedeling tussen koop en huur, aangezien het vermogen dat woningbezitters opbouwen in hun eigen huis minder wordt belast dan het vermogen dat huurders opbouwen op bijvoorbeeld een spaarrekening. Voor iemand die vermogen heeft of wil opbouwen, is het dus om fiscale redenen aantrekkelijker om te kopen dan om te huren. Dit is een van de redenen voor het grote verschil in woonlasten tussen kopen en huren, ook als je onderhouds- en overige kosten meerekent. Tegen die achtergrond moet ook ons voorstel worden gezien om de fiscale verschillen tussen sparen in de eigen woning en daarbuiten te verkleinen, door bijvoorbeeld het eigenwoningforfait te verhogen of de eigen woning (na aftrek van de hypotheekschuld) in box 3 van ons belastingstelsel onder te brengen en te behandelen als ieder ander vermogen. Vorig jaar becijferde het CPB al dat dit op termijn een welvaartswinst van 3,2 miljard euro oplevert.

Ons voorstel van vorige week heeft wat wenkbrauwen doen fronsen, zo blijkt uit de reacties.

Een paar belangrijke nuanceringen zijn hierbij inderdaad op hun plaats. We bepleiten niet dat we met een belastingverhoging de woonlasten van kopers net zo hoog moeten maken als die van huurders, of dat we de totale belastinginkomsten van de overheid moeten vergroten. Terugsluizen van eventuele extra belastingopbrengsten door een verhuizing van de eigen woning naar box 3 ligt dus voor de hand. Belastingheffing, die nu eenmaal noodzakelijk is met het oog op een goede taakuitoefening van de overheid, moet zodanig worden vormgegeven dat die het minst verstorend werkt op de economie. Overigens, in Nederland is het sluitstuk van belastingheffing eigenlijk altijd de inkomstenbelasting, maar juist lasten op arbeid zijn relatief verstorend. De kern van wat we bepleiten voor de woningmarkt, is dat mensen hun keuze voor huren of kopen niet laten bepalen door het fiscale regime. De concrete invulling van dit alles is uiteindelijk aan de politiek. Daar gaan wij inderdaad niet over.

Na ons pleidooi om de woningmarkt aan te pakken, zag ik veel bezorgdheid over de financiële pijn die de oplossingen in eerste instantie kunnen veroorzaken. Die zorg is begrijpelijk, maar dit is niet wat we beogen. Het zou ook niet eerlijk zijn om mensen die jarenlang hun hypotheekschuld hebben afgelost, ineens te confronteren met veel hogere lasten. Voor een aanpassing van de fiscale behandeling van de eigen woning moet dus voldoende tijd worden genomen en de overgang moet dusdanig worden vormgegeven dat de pijn beperkt blijft. Hiervoor zijn voldoende knoppen beschikbaar om aan te draaien, waaronder de hoogte van het tarief en een vrijstellingsbedrag. Dat komt ook van pas om rekenschap te geven van het feit dat vermogen in een huis iets anders is dan spaargeld. Gelukkig heeft Nederland de nodige ervaring met het doorvoeren van dergelijke grote hervormingen, denk aan de afschaffing van de VUT-regelingen. Beleid dat ooit op goede gronden is ingevoerd, kan jaren later wellicht niet meer nodig zijn, of juist averechts werken. Ombuigen hiervan moet uiteraard op een verantwoorde manier plaatsvinden en hiervoor kan zeer ruim de tijd worden genomen.

De woningmarkt is een van de grote dossiers waar, in ieder geval naar onze mening, een volgend kabinet mee aan de slag moet. Zorgvuldig, maar wel stevig.