Hoewel de prijsstijgingen van de afgelopen jaren samenvallen met een toenemend fysiek tekort aan woningen, is historisch gezien geen sterke samenhang tussen woningprijzen en woningtekort waarneembaar. Figuur 2 toont het woningtekort vanaf 1945 tot nu (als percentage van de het totale aantal woningen) en het prijsniveau van koopwoningen (na correctie voor inflatie). Het eerste dat opvalt, is dat historisch gezien altijd sprake is geweest van een woningtekort. De definitie van het woningtekort is over de tijd echter wel veranderd: tot voor kort was deze vooral gebaseerd op woonwensen van huishoudens die werden afgeleid uit enquêtedata, nu vooral op het verschil tussen aantallen huishoudens en woningen. Op dit moment is het tekort gelijk aan 331 duizend woningen, ofwel 4,2% van de woningvoorraad. Hoewel de bijdrage van dit woningtekort aan de hoge prijsniveaus moeilijk te meten is, suggereren empirische schattingen (voor zowel landen met woningtekorten als -overschotten) een relatief geringe omvang: van het inlopen van het huidige woningtekort met 1 procentpunt (ongeveer 80 duizend woningen extra bovenop de groei van het aantal huishoudens) zou een 1 tot 2% lagere woningprijs mogen worden verwacht. Overigens blijkt het inlopen van het woningtekort in de praktijk niet eenvoudig, wat de mogelijkheden verder beperkt om op die manier tegenwicht aan de gestegen prijsniveaus te bieden.
Bron: Woningtekort: BZK. Woningprijzen: OESO, CBS en tot 1970 de JST macrohistory database (die gebruik maakt van de Herengrachtindex). Data over het woningtekort is niet voor ieder jaar beschikbaar en onderhevig aan veranderende definities.
Het bovenstaande suggereert dat Nederlandse huizenprijzen in de praktijk vooral worden bepaald door de bestedingsruimte van huishoudens en in mindere mate door het fysieke tekort aan woningen. Hierdoor hebben starters weinig baat bij het verhogen van de maximale leenruimte. Hoewel een verhoging op korte termijn leidt tot een groter budget voor de aankoop van een woning, leidt dit er uiteindelijk toe dat de prijs van woningen – meer specifiek die van de onderliggende grond – toeneemt. In beginsel kunnen starters dan dezelfde woningen kopen als voorheen, maar wel tegen een hogere lening met bijbehorend hogere risico’s. Ze zijn daarom meer geholpen met het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek met het huidige tempo van 3 procentpunten per jaar. Dit remt de stijging van huizenprijzen en van de hypothecaire leenbehoefte en heeft ook als voordeel dat de beslissing om te kopen of te huren minder wordt verstoord. Dat laatste komt de ontwikkeling van een goed functionerende huurmarkt ten goede, wat juist voor starters belangrijk is. De toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters is bovendien gebaat bij het bouwen van extra woningen om het woningtekort in te lopen. Hoewel dit woningen vermoedelijk niet veel goedkoper maakt, zorgt het wel dat voor een groter aantal huishoudens een woning beschikbaar komt.
Eén op de zes huishoudens met een hypotheek maakt gebruik van een zogeheten familiehypotheek. Regelmatig om meer geld te kunnen lenen dan ze via een bank of verzekeraar krijgen. Als huishoudens meer kunnen uitgeven aan een huis, kan dit de prijzen opdrijven.
Lees meer
Hoe zit de wereld van banken in elkaar, waarom houden we er toezicht op en hoe kan de toekomst van de banken er uitzien? In een nieuw DNB College over banken gaan DNB-directeur Steven Maijoor en Waag-directeur Marleen Stikker hier uitgebreid op in.
Lees meer
Vandaag sprak Klaas Knot in zijn hoedanigheid van FSB-voorzitter op het ASEAN+3 Economic Cooperation and Financial Stability Forum (online). Hij merkte op dat de kwetsbaarheden binnen het mondiale financiële stelsel onverminderd groot zijn.
Lees meer
Nederlandse institutionele beleggers zoals pensioenfondsen, beleggingsfondsen en verzekeraars hielden het afgelopen jaar hun beleggingen in risicovolle obligaties ongeveer gelijk.
Lees meer
