Vastgoedprijzen bewegen zich wereldwijd meer in dezelfde richting, maar grote verschillen tussen landen blijven bestaan

Wereldwijde stijging van woning- en vastgoedprijzen

De huidige prijzen van huizen en commercieel vastgoed zijn in veel landen hoog ten opzichte van huren en inkomens. Centrale banken zien hierdoor de kans op een marktcorrectie toenemen. In veel gevallen kunnen prijsontwikkelingen echter voor een belangrijk deel worden verklaard door fundamentele factoren als de lage rente, gestegen inkomens en toegenomen bevolkingsgroei. Ook de lage rendementen op financiële activa zoals obligaties dragen bij aan de toenemende vraag naar vastgoed.

Ondanks het feit dat huizenprijzen wereldwijd steeds meer synchroon bewegen, kan er niet gesproken worden over een wereldwijde markt voor vastgoed. Verschillen in ruimtelijke ordening, belastingbeleid en financiële regelgeving maken dat vastgoedmarkten in elk land anders zijn. Zo verschillen de Nederlandse en Duitse woningmarkt sterk van elkaar: in Duitsland, waar meer wordt gehuurd en kopers meer eigen geld moeten inbrengen, ontwikkelden woningprijzen zich de afgelopen decennia gematigder dan in Nederland, dat ruimere financieringsnormen en hypotheekrenteaftrek kent.

Internationale beleggers steeds belangrijker op woning- en vastgoedmarkten

Verder laat het rapport zien dat internationale beleggers een steeds grotere rol spelen op woning- en vastgoedmarkten, onder andere omdat zij hier een aantrekkelijk rendement kunnen behalen. Vastgoedprijzen stijgen sterk in landen waar veel buitenlandse beleggers actief zijn. Beleidsmakers kunnen de risico’s van internationale beleggers, die zich in slechte tijden snel terug kunnen trekken, niet goed tegengaan met macroprudentieel beleid. De nationale regels raken de buitenlandse partijen namelijk meestal niet, omdat zij niet worden gefinancierd door binnenlandse banken. Beleidsmakers zoeken daarom regelmatig hun toevlucht in belastingmaatregelen specifiek gericht op buitenlandse kopers, zoals een hogere overdrachtsbelasting.

Buitenlands kapitaal stroomt vooral naar vastgoed in grote steden, zo blijkt uit het CGFS-rapport en ook uit het vorig jaar verschenen boek Hot Property. In steden groeit de vraag naar woningen sterk, vooral van jongeren, migranten en hoger opgeleiden. Beleggers spelen hierop in door stedelijke woningen te kopen en te verhuren, wat bijdraagt aan de hogere vraag. Aan de andere kant reageert het aanbod in steden slechts langzaam door ruimtelijke en bureaucratische restricties. De combinatie van groeiende vraag en achterblijvend aanbod zorgt voor sterkere prijsgroei in steden, vergeleken met de rest van het land.