Speech Klaas Knot - “De woningmarkt: Quo vadis?”

Datum: 14 juni 2022
Spreker: Klaas Knot
Locatie: Provada Diner, Amsterdam

Goedenavond. Het is leuk om hier te zijn.

We leven in een totaal andere wereld dan een half jaar geleden. In mijn bijna elf jaar als president van De Nederlandsche Bank heb ik al meerdere roerige periodes meegemaakt, maar een samenkomst van een oorlog op het Europese continent, inflatiecijfers van boven de tien procent en het staartje van een coronapandemie zijn wel een hele sterke cocktail van onzekerheid. Voordat ik over de ontwikkelingen op de woningmarkt praat, wil ik daarom beginnen met een schets van de macro-economische omgeving waarbinnen ook partijen op de commerciële vastgoed- en woningmarkt zich bewegen.

Om positief te beginnen: de Nederlandse economie en financiële sector hebben de gevolgen van de pandemie tot nu toe goed doorstaan en de oorlog in Oekraïne heeft vooralsnog een beperkte directe impact op het financiële systeem gehad. De oorlog raakt de Nederlandse economie op dit moment vooral via hogere energieprijzen en aanbodverstoringen op grondstofmarkten. Het oplopen van de inflatie in Europa heeft tot een stijging van de marktrente geleid die de marktverwachtingen ten aanzien van het beleid van de ECB reflecteert. Oplopende rentes kunnen op termijn de houdbaarheid van schuldposities van overheden, bedrijven en huishoudens onder druk zetten. Daarbij verlaagt de hoge inflatie de koopkracht van huishoudens en zijn de zorgen over een recessie en het consumentenvertrouwen toegenomen. Ook zien we nog steeds een sterke prijsgroei op de woningmarkt en is de arbeidsmarkt historisch krap.

Vandaag wil ik mijn gedachten met jullie delen hoe deze ontwikkelingen de situatie op de markt van koopwoningen kan beïnvloeden en welke risico’s voor financiële stabiliteit zich kunnen voordoen bij hypothecaire financiering.

Ik zeg niks nieuws als ik zeg dat de huizenprijzen in Nederland de afgelopen tien jaar sterk zijn gestegen. Sinds het dieptepunt in 2013 zijn de landelijke huizenprijzen nagenoeg verdubbeld. De woningmarkt is door de pandemie nauwelijks geraakt. Sterker nog, het landelijke jaargroeicijfer is sinds het begin van de pandemie meer dan verdrievoudigd.

De oververhitting op onze woningmarkt heeft verschillende oorzaken die jullie allemaal wel bekend zijn. Door de lage rente is het goedkoop om geld te lenen. Daarbij mogen we in Nederland nog steeds relatief veel – fiscaal voordelig – lenen voor de aankoop van een woning. De fiscale subsidies voor eigen woningbezit werden zelfs uitgebreid met de schenkingsvrijstelling, premie A woningen en de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters. Ook groeit hun financieringsruimte door de LTV-limiet van 100 procent relatief nauw mee met de huizenprijzen. Daarnaast spelen de zoektocht naar rendement door beleggers en de toegenomen besparingen van huishoudens tijdens de pandemie ook een rol. Uiteraard schiet het aanbod ook tekort waardoor de toegankelijkheid in het gedrang komt. Op allerlei manieren stroomt er veel geld de woningmarkt op. Simpel gezegd: er is te veel geld op de Nederlandse woningmarkt op zoek naar te weinig woningen.

Nu de economische onzekerheid sterk is toegenomen, hoor je hier en daar geluiden over een mogelijke omslag op de huizenmarkt. Het goede nieuws voor het systeemrisico is dat een eventuele afkoeling of zelfs omslag op de woningmarkt zich niet direct uit in kredietrisico’s van hypotheekportefeuilles. Nederlandse banken lijden nauwelijks hypothecaire verliezen door de overheidsgaranties, een hoge betalingsmoraal en de in Nederland zeer sterke juridische positie van schuldeisers in het geval van wanbetaling. Bovendien zien we dat de groei van de hypothecaire kredietverlening – zeker afgezet tegen de huizenprijsstijging – de afgelopen jaren relatief beperkt is gebleven ten opzichte van de aanloop naar de 2007-08 crisis. De kredietverlening trekt sinds begin-2020 wel aan, maar de groeicijfers liggen nog ver onder de verstrekking die we voor de crisis in 2008 zagen. Misschien nog wel belangrijker is dat de banken op dit moment beter gekapitaliseerd zijn.

Het slechte nieuws is dat een indirecte impact van een huizenprijscorrectie op het systeemrisico groot kan zijn. Dalende huizenprijzen schaden in Nederland relatief sterk het consumentenvertrouwen. Consumenten houden bij dalende prijzen relatief snel de hand op de knip om bijvoorbeeld versneld af te kunnen lossen om onderwaterstand te voorkomen. Dit raakt de economie hard. We zien dan ook dat het boom-bust karakter van de Nederlandse woningmarkt en de effecten op consumptie internationaal gezien relatief sterk zijn.

De ontwikkelingen op de woningmarkt pakken misschien nog wel slechter uit voor de ‘outsiders’. De oververhitting zorgt voor een tweedeling in de maatschappij. Woningbezitters – insiders – genieten flinke fiscale voordelen. Daarbij doel ik op de expliciete subsidies zoals de hypotheekrenteaftrek, maar ook op de impliciete subsidies zoals het nagenoeg belastingvrij opbouwen van vermogen via de eigen woning. Als je geen huis hebt en teveel verdient voor een sociale huurwoning, krijg je deze subsidies niet. Een huurder met spaargeld of ander vermogen wordt immers wél belast. Dit staat de toegankelijkheid – en daarmee inclusieve woningmarkt – in de weg, en leidt ook nog eens tot onbedoelde vermogensongelijkheid. Je ziet dit nu heel duidelijk bij starters. Kopen is niet eenvoudig, en starters die in het vrije segment een woning huren zijn maandelijks meer geld kwijt dan starters die een huis hebben gekocht.

En hoe staat de woningmarkt er nu voor? Misschien is de woningmarkt net als een gerecht tijdens een iets te lange speech: heet bij het opdienen, maar net afgekoeld als je wilt gaan eten. Na een jarenlange daling van de hypotheekrente, stijgen de aangeboden hypotheekrentes momenteel flink. Dat dit impact gaat hebben op de woningmarkt is duidelijk. Ik zal hier twee gevolgen schetsen.

Ten eerste het effect op prijsgroei. Hierover speculeren is gevaarlijk, want het verleden leert dat de Nederlandse woningmarkt zich niet makkelijk laat voorspellen. Een in de samenleving veelgenoemde oplossing voor de problemen op de woningmarkt was dat de ECB haar ruime monetaire beleid moest afbouwen, zodat de hypotheekrente op de markt ook weer zou stijgen. De sterke prijsgroei zou dan afkoelen en de woningmarkt weer toegankelijk worden. Zo eenvoudig is het helaas niet. Waar enig prijseffect zeker verwacht mag worden en een afkoeling met de huidige prijsgroei in mijn ogen ook positief zou zijn, zijn de hogere rentes vooral voor starters een hard gelag. Uit de literatuur weten we dat huizenprijzen vertraagd reageren op onderliggende schokken. Voor starters stijgen de maandlasten direct en komt de betaalbaarheid op korte termijn verder onder druk te staan. Huiseigenaren hebben hun rente veelal lang vast staan en ondervinden minder problemen voor de betaalbaarheid – althans op korte termijn.

Dit brengt mij bij het tweede gevolg van de rentestijging. Huishoudens kunnen geconfronteerd worden met herfinancieringsrisico’s bij het aflopen van hun rentevaste periode. Op ongeveer 4 procent van de hypotheekschuld is een variabele rente van toepassing. Voor hen resulteert elke rentestijging in hogere maandlasten. Daarnaast loopt 23 procent van de uitstaande rentecontracten de komende vijf jaar af. Dat betekent gelukkig dat er een hele grote groep is voor wie de rentestijging minder een probleem is. Voor Nederlandse huishoudens die recent een hypotheek hebben afgesloten staat de rente gemiddeld meer dan 15 jaar vast. Onder deze huishoudens zitten ook recente starters, die nog niet van de overwaarde hebben kunnen profiteren of beperkt hebben afgelost. Zij zijn over het algemeen dus niet zo kwetsbaar voor de rentestijgingen, individuele gevallen daargelaten.

In eerste instantie kunnen macroprudentiële beleidsmaatregelen effectief zijn om kwetsbaarheden te verminderen. Zo heeft DNB per 1 januari 2022 een ondergrens ingevoerd voor de risicoweging van hypothecaire leningen, waardoor banken meer kapitaal moeten aanhouden voor hun hypotheekportefeuilles. Deze maatregel zorgt dat banken beter in staat zijn de gevolgen van een eventuele correctie op de woningmarkt op te vangen. Recent heeft DNB ook de zogeheten contracyclische kapitaalbuffer (CCyB) naar 1 procent verhoogd. De CCyB leidt tot meer kapitaal dat in crisistijd door DNB kan worden vrijgegeven aan banken om verliezen op te vangen, wat de weerbaarheid van de banksector bevordert.

Maar macroprudentiële instrumenten kunnen de fundamentele problemen niet aanpakken, zoals de fiscale subsidies en het achterblijvende aanbod. Uiteraard is meer bouwen belangrijk, want meer aanbod vergroot de toegankelijkheid. Hier ligt voor u – de sector – ook een verantwoordelijkheid om met oplossingen te komen die werken in tijden van schaarste van bouwmaterialen en arbeidskrachten. Toch is er wat ons betreft een bredere aanpak nodig om de structurele problemen op de woningmarkt op te lossen. Naast de aanbodkant behoeft ook de vraagkant aandacht en de regering laat hier kansen liggen. Het is positief dat de verruimde schenkingsvrijstelling wordt afgeschaft, maar beleid rondom startersleningen, premie A woningen en het minder laten meetellen van studieleningen werkt averechts. Dit rekt de bestedingsruimte verder op en betekent simpelweg nog meer geld voor nog steeds te weinig woningen. De keuze koop-huur wordt voor veel huishoudens deels fiscaal gedreven en minder door intrinsieke voorkeuren. Daarom dienen de marktverstorende fiscale subsidies op eigenwoningbezit te worden verkleind in plaats van vergroot. Hier valt de hypotheekrenteaftrek onder, maar ook de rol van de eigen woning in de vermogensbelasting. De “nieuwe box-3” kan hier goede aanknopingspunten voor bieden.

Ik hoop dat mijn speech kort genoeg was om niemand hangry te laten worden. Eet smakelijk!