Inleiding DNB-president Klaas Knot bij persconferentie OFS Najaar 2019

Nieuwsbericht
Datum 15 oktober 2019

Van harte welkom bij deze persconferentie over het Overzicht Financiële Stabiliteit (OFS). Voordat ik u het woord geef, wil ik graag de belangrijkste risico’s met u doornemen. Vanwege de maatregel die we eerder vanochtend hebben aangekondigd zal ik iets langer dan gebruikelijk stilstaan bij de risico’s op de Nederlandse huizenmarkt. Daarna zal ik ingaan op de risico’s vanuit de internationale omgeving.

In de afgelopen jaren heeft DNB al veelvuldig gewaarschuwd voor de risico’s op de Nederlandse huizenmarkt. De sterke wisselwerking tussen de woningmarkt en de economie maakt ons land nu eenmaal erg kwetsbaar voor huizenprijsdalingen. Door de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren, en door steeds risicovoller gedrag van kopers, is het systeemrisico op de huizenmarkt de afgelopen jaren verder toegenomen. Zo stegen in de afgelopen drie jaar de huizenprijzen gemiddeld met bijna 8% per jaar. Dat is aanmerkelijk sneller dan de stijging van de inkomens. Als gevolg hiervan liggen prijs/inkomen ratio’s in de grote steden inmiddels boven de vorige piek. Ook lenen huizenkopers weer steeds meer in verhouding tot hun inkomen en is de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens nog steeds erg hoog.

Tegelijkertijd schatten banken de risico’s van hun hypotheken op dit moment als zeer laag in, wat komt doordat zij in het verleden maar weinig verliezen hebben geleden op hypotheken. Ook ten opzichte van Europese peers houden Nederlandse banken maar relatief weinig eigen vermogen aan voor hun hypothekenportefeuilles. Een aantal van deze landen heeft ook recent maatregelen genomen om het kapitaalbeslag voor hypotheken op een hoger niveau te brengen, waardoor Nederland er nog verder onderuit steekt. De relatief lage risicoweging weerspiegelt het risico op individuele wanbetaling maar niet het toegenomen systeemrisico op de Nederlandse huizenmarkt.

De zorg over de combinatie van toegenomen systeemrisico’s op de huizenmarkt en de lage risicogewichten voor hypotheken hebben we al enige tijd. Begin dit jaar hebben we daarover in het Financieel Stabiliteitscomité gesproken. In het voorjaar heb ik die zorg ook in de Tweede Kamer geuit. Dan zijn er eigenlijk twee opties: de risico’s op de huizenmarkt zelf verminderen of de schokbestendigheid van banken vergroten. DNB is echter niet in de positie om maatregelen te nemen die de risico’s op de huizenmarkt beperken, zoals het invoeren van strengere leennormen, een verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek, en het aanpakken van knelpunten in het aanbod van woningen. Dat is aan de overheid. Wel is het aan DNB om te zorgen dat banken voldoende schokbestendig zijn. De weerbaarheid van banken is essentieel voor de financiële stabiliteit; banken zijn de meest systeemrelevante financiële instellingen. Zij staan ook het meest bloot aan risico’s in de huizenmarkt, meer dan pensioenfondsen en verzekeraars.

Onze analyses laten zien dat de risicoweging in een zwaar weer-scenario flink kan oplopen. Hierdoor zouden de kapitaalratio’s van banken dalen, wat het vertrouwen van marktpartijen in banken op zo’n moment onder druk kan zetten. Om de weerbaarheid van banken te vergroten, wil DNB daarom een ondergrens opleggen aan de risicoweging van hypothekenportefeuilles. Hierin worden we gesteund door het ESRB, dat in haar recente aanbeveling ook op de risico’s in de huizenmarkt wijst en aanbeveelt de buffers te verhogen. De ondergrens zal afhankelijk zijn van de loan-to-value niveaus van de onderliggende hypotheken: naarmate de verhouding tussen de hypothecaire lening en de waarde van de woning van de onderliggende hypotheken hoger is, is ook de ondergrens hoger.

Volgens onze schattingen moeten de zes banken die interne modellen hanteren door deze maatregel circa EUR 3 miljard meer kapitaal aanhouden voor hun hypotheken. Dat komt neer op een plus van ongeveer 30%. De maatregel zorgt voor een stabielere eigen vermogenspositie van banken, wat de kans dat de financiering van banken in crisistijden in het nauw komt, verkleint. Een dikkere jas dus voor de banken, zodat ze beter beschermd zijn als op de huizenmarkt een gure wind zou opsteken.

We verwachten dat de maatregel maar een beperkt effect heeft op de huizenmarkt zelf. Daar is de maatregel ook niet voor bedoeld; deze is puur gericht op de weerbaarheid van de banken. Naar verwachting zullen de financieringskosten voor banken als gevolg van deze maatregel licht stijgen. Banken kunnen dit deels doorberekenen in hun hypotheekrentes. Volgens onze schattingen zal het effect op de hypotheekrente echter zeer beperkt zijn: een of twee basispunten. Dus 0,01 of 0,02 procentpunt. Huizenkopers zullen dus waarschijnlijk amper geraakt worden door de maatregel.

DNB neemt deze maatregel op basis van Artikel 458 uit de Capital Requirements Regulation (CRR). In deze procedure dienen de ECB, de EBA, het ESRB en de Europese Commissie te worden geconsulteerd voordat de maatregel definitief kan worden doorgevoerd. Ook start vandaag de publieke consultatie. Nadat deze consultaties succesvol zijn afgerond, zal de maatregel in het najaar van 2020 in werking kunnen treden, in beginsel voor een periode van twee jaar. De maatregel komt dus niet bovenop de nieuwe kapitaaleisen op basis van het Bazel 3.5-akkoord, die zullen waarschijnlijk pas vanaf 2022 gefaseerd worden ingevoerd. Naar verwachting zullen de risicogewichten voor hypotheken onder het Bazel 3.5 akkoord overigens eveneens een verhoging laten zien die van een vergelijkbare orde is.

Het vergroten van de weerbaarheid van banken is ons inziens echter nog niet voldoende. Niet alleen banken hebben een dikkere jas nodig, dat geldt ook huishoudens. Nederlandse huishoudens zijn vooral vanwege de hoge hypotheekschulden kwetsbaar voor huizenprijsdalingen. De overheid heeft in de afgelopen jaren al verschillende maatregelen genomen die de prikkel voor schuldfinanciering beperken. Denk bijvoorbeeld aan het verplicht aflossen om gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek, de verlaging van het hoogste tarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken en denk aan de beperking van de maximale leencapaciteit ten opzichte van de waarde van de woning. Dit alles is in 2013 in gang gezet.

Niettemin wil ik hier de overheid nogmaals oproepen het hier niet bij te laten. Hierin staan we niet alleen. Ook het ESRB heeft recent aan de Nederlandse overheid een drietal nadere aanbevelingen gedaan, die wij van harte onderschrijven. Zo blijven de maximale leencapaciteit zowel ten opzichte van de waarde van de woning als het inkomen in internationaal perspectief ruim. Hierdoor staan huishoudens bij een eventuele huizenprijscorrectie snel onder water, met negatieve bestedingseffecten tot gevolg. Ik blijf daarom pleiten voor een verdere verlaging van de maximale leencapaciteit ten opzichte van de waarde van de woning. Ik erken dat hiervoor flankerend beleid nodig zal zijn, gericht op het vergroten van het aanbod in het middensegment van de huurmarkt. Daarnaast blijft ook de hypotheekrenteaftrek ook na de voorgenomen afbouw nog steeds genereus. Het momentum blijft gunstig om de hypotheekrenteaftrek verder af te bouwen; de huidige lage rente vermindert immers de waarde van de aftrek.

Dan het internationale beeld. Dat is recent verslechterd: de mondiale groei is vertraagd en de risico’s zijn toegenomen. Op handelsvlak laaien de spanningen tussen de Verenigde Staten en China geregeld op, en ook in andere delen van de wereld is het onrustig. Deze toenemende spanningen voeden de onzekerheid en hebben een uitwerking op het vertrouwen, op investeringsbeslissingen en op de wereldhandel. Binnen Europa wordt de onzekerheid verder gevoed door de Brexit. Met nog maar twee weken te gaan tot eind oktober liggen er nog drie opties open: een verdere verlenging, een uittreding met een akkoord of een no-deal Brexit. Door al deze onzekerheden zijn de groeivooruitzichten minder rooskleurig dan een jaar geleden. Zo gaat de ECB uit van een mondiale groei van ongeveer 3% dit jaar, en zal het IMF – dat vandaag haar ramingen zal publiceren – waarschijnlijk in dezelfde orde van grootte zitten.

Naast de groei zijn ook de inflatievooruitzichten verder verslechterd. Tegen deze achtergrond is het monetaire beleid in de VS en in het eurogebied onlangs verder verruimd. Maar het monetaire beleid is niet de dominante factor die ervoor zorgt dat de rentes momenteel zo laag zijn. In feite dalen de kapitaalmarktrentes al decennia lang. Daaraan liggen vooral structurele oorzaken ten grondslag, zoals de lagere potentiële groei en de vergrijzing. Het punt dat ik hier vandaag wil maken is dat vanuit een financieel stabiliteitsperspectief aanhoudend lage rentes en dito ruime liquiditeitsverhoudingen een risicovolle cocktail vormen.

Nu de rente al zo lang zo laag is, gaan beleggers bijvoorbeeld steeds meer op zoek naar producten die nog wel rendement opleveren. Vooral institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, zijn geneigd hierbij steeds meer risico te accepteren, omdat zij in het verleden garanties hebben afgegeven die ze nu maar moeilijk kunnen waarmaken. In de huidige omstandigheden is het immers lastig 2 a 3% rendement te genereren zonder daarbij extra risico te nemen. Ook bij Nederlandse verzekeraars zien we dit “search for yield” gedrag terug. Zo neemt het aandeel bedrijfsobligaties met een lagere kredietkwaliteit in hun portefeuilles toe.

Dit gedrag heeft ook zijn uitwerking op financiële markten. Door de zoektocht naar rendement stijgen de prijzen van meer risicovolle vermogenstitels, zoals aandelen, high yield bedrijfsobligaties en vastgoed. Soms stijgen de prijzen zelfs meer dan op economische gronden te rechtvaardigen valt. Zo liggen de koers-winstverhoudingen van Amerikaanse aandelen op een hoog niveau en zien we dichter bij huis signalen van overwaardering op de huizenmarkt. Vanzelfsprekend zijn juist deze vermogenstitels kwetsbaar voor prijsdalingen. Beleggers die hierin belegd hebben, krijgen dan te maken met waardeverminderingen en mogelijke verliezen.

Een laatste neveneffect is dat aanhoudend lage rentes de prikkel om schulden af te bouwen verminderen. Het herfinancieren van schuld is immers goedkoop; het aangaan van nieuwe schuld ook. Wereldwijd bezien is de schuldenberg van de niet-financiële sector dan ook gestaag door gestegen: van circa 200% van het mondiale bbp in 2008 naar circa 240% in de afgelopen drie jaar. De hoge schulden vormen een risico ingeval onverwachte rentestijgingen en/of negatieve inkomensschokken de terugbetaalcapaciteit van schuldenaren onder druk gaan zetten. Bovendien zijn er indicaties dat binnen de mondiale schuldenberg het aandeel risicovolle schuld toeneemt. Op bijvoorbeeld de Europese bedrijfsobligatiemarkt is het aandeel obligaties met een BBB rating toegenomen van minder dan 10% in 2009 naar 30% in 2019. Ook is de markt van hefboomleningen sinds 2012 meer dan verdubbeld en worden de leenvoorwaarden op deze markt steeds verder versoepeld.

Kortom: aanhoudend lage rentes kunnen weliswaar vanuit macro-economisch perspectief wenselijk zijn, maar kunnen ook tot financiële instabiliteit leiden. Daarbij zijn de instrumenten die bedoeld zijn om de financiële stabiliteit te waarborgen niet altijd toereikend om de opbouw van risico’s tegen te gaan. Zo richten de meeste instrumenten zich op banken en huishoudens, terwijl er toch ook risico’s ontstaan bij niet-bancaire spelers.