Aflossingsvrije hypotheken

Wet- en regelgeving geeft financiële instellingen ruimte om aflossingsvrije hypotheken te verstrekken en het product kan in de behoefte van sommige klanten voorzien. Aflossingsvrije hypotheken hebben in twee opzichten een hoger risico dan hypotheken met een periodiek aflossingsschema: 

1. Terugbetaling is meestal afhankelijk van de waarde van de woning: Bij hypotheekschulden met een periodiek aflosschema is het inkomen van de klant doorgaans de primaire aflossingsbron en vormt woningverkoop een terugvaloptie voor het geval zich betalingsproblemen voordoen. Bij aflossingsvrije hypotheekschuld daarentegen is de waarde van de woning meestal de primaire bron voor terugbetaling. Dit levert financiële instellingen extra risico op. De waarde van de woning is immers de voornaamste bron voor terugbetaling en deze waarde kan dalen door marktbrede 
huizenprijsdalingen of achterstallig onderhoud. Instellingen kunnen verliezen lijden wanneer er na verkoop van de woning een restschuld overblijft.  

2. Onzekerheid over toekomstige betaalbaarheid: Het duurt vaak lang voordat aflossingsvrije schulden worden terugbetaald. Klanten lossen tijdens de looptijd vaak niet of slechts beperkt af op aflossingsvrije schuld. Deze leningen worden op grote schaal verlengd of geherfinancierd. Hierdoor blijft de schuld langdurig hoog. Dit creëert het risico dat klanten de hypotheeklasten niet meer kunnen dragen als het inkomen bij pensionering, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid terugvalt of als de (netto) lasten toenemen na een rentestijging of verlies van hypotheekrenteaftrek.

Bovendien beschikken instellingen niet automatisch over informatie om deze risico’s goed te kunnen inschatten. Het tijdig betalen van rentelasten bewijst bijvoorbeeld alleen dat de klant de rentelasten op dit moment nog kan dragen en zegt maar beperkt iets over de terugbetaalcapaciteit of de toekomstige betaalbaarheid.  

Groot deel Nederlandse hypotheekschuld is aflossingsvrij 

Veel financiële instellingen hebben omvangrijke aflossingsvrije hypotheekportefeuilles. Hoewel tegenwoordig vooral hypotheken met een periodiek aflossingsschema worden verstrekt, is nog steeds bijna 45 procent van de Nederlandse hypotheekschuld aflossingsvrij. Veel Nederlandse hypotheekleningen bestaan uit een combinatie van een aflossingsvrij leningdeel en een aflossend leningdeel. De aflossingsvrije portefeuilles bij Nederlandse financiële instellingen zijn hierdoor veelal omvangrijk, ook ten opzichte van het eigen vermogen. Daarbij komt dat een groot deel van de aflossingsvrije contracten gelijktijdig afloopt in de periodes 2035-2038 en 2047-2052. Verder is de Nederlandse hypotheekschuld internationaal gezien relatief hoog. Wel bezitten Nederlandse huishoudens ook relatief veel pensioenvermogen, wat bijdraagt aan de betaalbaarheid van hypotheekschuld na pensionering. Bovendien hebben woningbezitters met aflossingsvrije hypotheken doorgaans overwaarde.  

Het is belangrijk dat financiële instellingen de additionele risico’s adequaat beheersen. Omdat de waarde van de woning van belang is voor de terugbetaling van de lening is het essentieel dat instellingen beschikken over voldoende informatie over de staat en waarde van het onderpand. Ook is informatie over de toekomstige betaalbaarheid van belang. Bij adequate risicobeheersing hoort ook dat instellingen een goede balans vinden tussen het volume van de aflossingsvrije portefeuilles, het eigen vermogen en de risico's die een bepaald type instelling kan dragen. Ten slotte is het belangrijk dat financiële instellingen de extra risico’s meenemen in de tarieven van het hypotheekproduct en in de waardering op de balans, zeker wanneer deze op marktwaarde wordt opgesteld. Het is aannemelijk dat de bovenstaande elementen zullen leiden tot een verdere afname van het volume aflossingsvrije hypotheekschuld in Nederland. 

De AFM besteedt in haar toezicht ook aandacht aan de risico’s van aflossingsvrije hypotheken (link). DNB en ECB staan hierover met de AFM in contact.