De huizenprijzen dalen en de hypotheekrente stijgt. Vooral voor starters blijft het moeilijk een woning te kopen. En huurwoningen zijn schaars en vaak duur. DNB onderzoekt deze en andere problemen op de woningmarkt en doet voorstellen voor oplossingen.
Bij DNB zetten we ons in voor de stabiliteit van ons financieel systeem en onze economie. De woningmarkt heeft op beide grote invloed. Daarom doen we hier onderzoek naar en adviseren we de overheid erover. Ook nemen we maatregelen om ervoor te zorgen dat banken schokken op de woningmarkt kunnen opvangen.
Door de oplopende hypotheekrente en verminderde economische vooruitzichten koelt de woningmarkt sinds de zomer van 2022 af. De huizenprijzen laten een lichte daling zien ten opzichte van de voorafgaande maanden. Woningen staan langer te koop en kopers hebben hierdoor een ruimere keuze aan woningen. Ook daalt het aantal overbiedingen en de hoogte daarvan. Daarmee komt een einde aan een lange periode van sterke prijsstijgingen. De prijsstijging werd voornamelijk gedreven door een lage rente in combinatie met ruime hypotheeknormen, waardoor je goedkoop geld kon lenen. Hierdoor konden mensen meer bieden op een huis en dat dreef de huizenprijzen verder op.
Prijzen woningen dalen, rente stijgt
Bron: CBS, DNB
In Nederland zijn er niet genoeg woningen voor iedereen. En wonen is duur voor veel mensen die een woning zoeken. Bijvoorbeeld voor starters, mensen met een laag- of middeninkomen en alleenstaanden. Vooral in de Randstad zijn de woonlasten hoog. Dat blijft voorlopig zo, ook al is er een eind gekomen aan de sterke prijsstijgingen. Huizenprijzen reageren namelijk vertraagd op de gestegen rente. De maandlasten die je kwijt bent als je nu een hypotheek afsluit zijn door de gestegen rente wél gelijk toegenomen. Dit verslechtert de betaalbaarheid van een woning op korte termijn. Bovendien is het budget van huishoudens kleiner door de gestegen energierekening en de inflatie. Daardoor is het voor veel starters op dit moment nog steeds moeilijk om een huis te kopen. Op de lange termijn kan de betaalbaarheid weer verbeteren als de huizenprijzen verder dalen.
Huiseigenaren kunnen geconfronteerd worden met hogere maandlasten als hun rentevaste periode afloopt. Ongeveer een kwart van de uitstaande rentecontracten loopt de komende vijf jaar af. Dat betekent dat er een hele grote groep is voor wie de rentestijging voorlopig minder een probleem is. Maar er is ook een grote groep die wél hogere maandlasten kan verwachten. Voor veel huishoudens die recent een hypotheek hebben afgesloten, staat de rente lang vast (gemiddeld meer dan 15 jaar). Zij zijn over het algemeen dus niet zo kwetsbaar voor de rentestijgingen, individuele gevallen daargelaten.
Voor huiseigenaren is een daling van de huizenprijzen slecht nieuws. Als de prijzen heel hard dalen, dan kan de waarde van een huis op een gegeven moment lager worden dan de hypotheekschuld. Dan staat je huis ‘onder water’. Dat wordt vervelend als je je huis wilt verkopen: de opbrengst van het huis is dan niet voldoende om de hypotheek mee af te lossen en je blijft zitten met een restschuld. Een daling van de huizenprijzen is altijd een risico voor huiseigenaren. Op het dieptepunt van de huizenmarktcrisis van 2013 stond 3 op de 10 huiseigenaren onder water. Als de prijzen nu met 20% zouden dalen, zou 1 op de 12 huiseigenaren met een restschuld blijven zitten bij de verkoop van hun huis. Het gaat hier in veel gevallen om starters die veel hebben geleend voor de aanschaf van hun woning. Onder water staan is niet alleen vervelend voor wie het betreft, maar ook slecht voor de economie. Want als je woning onder water staat, kan je minder consumeren en dat remt de economie af.
DNB publiceert elk half jaar vooruitzichten voor de economie en geeft daarin ook de ontwikkelingen van huizenprijzen. In december 2022 was de verwachting dat de prijzen van koopwoningen in 2023 met 3% dalen.
DNB heeft een aantal voorstellen om de problemen op onze woningmarkt op te lossen. We zetten de belangrijkste op een rijtje.
De komende jaren moeten er veel nieuwe woningen worden gebouwd. Hierbij moet de overheid de regie nemen. Er moeten met name meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector komen. Dat biedt starters een alternatief voor het kopen van een huis. Ook kunnen ze dan eventueel sparen voor een koopwoning. Zodat ze zich niet zo diep in de schulden hoeven te steken op het moment dat ze een huis kopen.
Er bestaat verschil tussen kopers en huurders. Mensen met een koopwoning hebben door belastingvoordelen vaak lagere woonlasten dan huurders in de vrije sector. DNB adviseert de overheid om de financiële voordelen voor huizenbezitters verder af te bouwen. Bijvoorbeeld door de eigen woning voor de belasting van box 1 naar box 3 te verplaatsen. De opbrengst kan worden gebruikt om bijvoorbeeld de inkomstenbelasting te verlagen. Natuurlijk moet dit in kleine stapjes en over een lange periode gebeuren. Zodat huizenbezitters niet plotseling te maken krijgen met hogere kosten.
In Nederland hebben we hoge hypotheekschulden in vergelijking met andere landen. De overheid maakt het financieel aantrekkelijk om veel geld te lenen voor een huis. In Nederland kun je 100% van de waarde van de woning financieren met een hypotheek. Dat leidt ertoe dat Nederlandse huishoudens een hoge hypotheekschuld hebben. Dat maakt huishoudens financieel kwetsbaar. Want als de huizenprijzen sterk dalen, kunnen huizen onder water komen te staan. De hoge hypotheekschuld leidt ook tot extra sterke schommelingen in onze economie. DNB adviseert de maximale hypotheek geleidelijk te verlagen: van maximaal 100% naar 90% van de woningprijs.
De overheid heeft verschillende maatregelen genomen waardoor vooral startende huizenkopers meer kunnen uitgeven. Denk aan de verruiming van startersleningen en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. Deze maatregelen zijn goed bedoeld, maar ze leiden op de langere termijn juist tot nog hogere huizenprijzen. Als je meer geld kunt uitgeven aan een huis, dan kun je een hogere prijs betalen. Als meer mensen dat doen, stijgen de prijzen van woningen verder.
DNBulletin
Huizen worden voor starters op de woningmarkt vanaf dit najaar iets beter betaalbaar. De huizenprijzen dalen, maar door de gestegen hypotheekrente zijn starters nu per maand meer kwijt dan vorig jaar.
Lees meer
Statistisch nieuwsbericht
Voor het derde kwartaal op rij rapporteert een toenemend aantal banken een daling in de vraag naar hypotheekleningen, blijkt uit de Bank Lending Survey.
Lees meer
Nieuwsbericht
De hoge energieprijzen zijn niet alleen voor huishoudens een probleem, ook de overheid zit ermee in een spagaat. Het kabinet wil graag de hoge energierekening compenseren, met name voor huishoudens met een laag inkomen. Maar hoge prijzen betekenen ook dat er minder energie wordt verbruikt.
Lees meer
