Door de gestegen hypotheekrente zijn huizenprijzen het afgelopen jaar gedaald. Inmiddels lijkt de periode van dalende prijzen weer voorbij. Vooral voor starters blijft het moeilijk een woning te kopen. Sociale huurwoningen hebben lange wachtlijsten. En private huurwoningen zijn schaars en vaak duur. DNB onderzoekt deze en andere problemen op de woningmarkt en doet voorstellen voor oplossingen
Tot half 2022 stegen de huizenprijzen flink. Dat kwam vooral door een lage rente in combinatie met ruime hypotheeknormen, waardoor je goedkoop geld kon lenen.
Sinds begin 2022 zijn de hypotheekrentes gestegen. Door deze hogere hypotheekrente en door de verminderde economische vooruitzichten zijn huizenprijzen gedaald.
Ten opzichte van de piek in 2022 zijn de huizenprijzen gedaald. Daarmee kwam een einde aan een periode van flinke prijsstijgingen. Inmiddels lijkt de weg omhoog alweer gevonden. Dat komt vooral door stijgende inkomens, waardoor huishoudens weer meer kunnen lenen voor de aanschaf van een woning. En het aanbod van nieuwe woningen blijft erg krap.
In Nederland zijn er te weinig woningen voor iedereen. En wonen is duur voor veel mensen die een woning zoeken. Bijvoorbeeld voor starters, mensen met een laag- of middeninkomen en alleenstaanden. Vooral in de Randstad zijn de woonlasten hoog. Dat blijft zo, ook al zijn de huizenprijzen gedaald. De maandlasten die je kwijt bent als je nu een hypotheek afsluit zijn door de gestegen rente toegenomen. Dit verslechtert de betaalbaarheid van een woning op korte termijn. Bovendien is het budget van huishoudens kleiner door de inflatie en de gestegen energierekening. Daardoor is het voor veel starters op dit moment nog steeds moeilijk om een huis te kopen.
Huiseigenaren kunnen geconfronteerd worden met hogere maandlasten als hun rentevaste periode afloopt. Toen de rente de afgelopen jaren laag was, hebben veel huishoudens bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek ervoor gekozen om de rente lang vast te zetten, gemiddeld meer dan 15 jaar. . Dat betekent dat er een hele grote groep is voor wie de rentestijging voorlopig minder een probleem is. Maar er is ook een groep die wél hogere maandlasten kan verwachten.
Het aantal nieuw gebouwde woningen blijft al lange tijd achter bij de vraag. Door de recente stijging van de rente wordt het duurder om te bouwen en komen er minder projecten van de grond. Daarnaast zijn bouwmaterialen flink in prijs gestegen en is het nog steeds moeilijk om personeel te vinden. Ook stikstofregels bemoeilijken de bouw van nieuwe woningen. Voor de toegankelijkheid van de Nederlandse woningmarkt is het van belang dat er de komende jaren voldoende woningen worden gebouwd.
Voor huiseigenaren die hun huis willen verkopen is een daling van de huizenprijzen slecht nieuws. Als de prijzen heel hard dalen, dan kan de waarde van een huis op een gegeven moment lager worden dan de hypotheekschuld. Dan staat je huis ‘onder water’. Dat wordt vervelend als je je huis wilt verkopen: de opbrengst van het huis is dan niet voldoende om de hypotheek mee af te lossen en je blijft zitten met een restschuld. Een daling van de huizenprijzen is altijd een risico voor huiseigenaren. Op het dieptepunt van de huizenmarktcrisis van 2013 stond 3 op de 10 huiseigenaren onder water. Het risico van een forse prijsdaling op de woningmarkt is nu wel minder dan ten tijde van de financiële crisis. Als de prijzen nu met 20% zouden dalen, zou 1 op de 12 huiseigenaren met een restschuld blijven zitten bij de verkoop van hun huis. Het gaat hier in veel gevallen om starters die veel hebben geleend voor de aanschaf van hun woning. Onder water staan is niet alleen vervelend voor wie het betreft, maar ook slecht voor de economie. Want als je woning onder water staat, consumeer je vaak minder en dat remt de economie af.
DNB publiceert elk half jaar vooruitzichten voor de economie en geeft daarin ook de ontwikkelingen van huizenprijzen. In juni 2023 was de verwachting dat de prijzen van koopwoningen in 2023 met 5% dalen.
DNB heeft een aantal voorstellen om de problemen op onze woningmarkt op te lossen. We zetten de belangrijkste op een rijtje.
De komende jaren moeten er veel nieuwe woningen worden gebouwd. Hierbij moet de overheid de regie nemen. Er moeten met name meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector komen. Dat biedt starters een alternatief voor het kopen van een huis. Ook kunnen ze dan eventueel sparen voor een koopwoning. Zodat ze zich niet zo diep in de schulden hoeven te steken op het moment dat ze een huis kopen.
Er bestaat een groot verschil tussen kopers en huurders. Mensen met een koopwoning hebben door belastingvoordelen vaak veel lagere woonlasten dan huurders in de vrije sector. DNB adviseert de overheid om de financiële voordelen voor huizenbezitters verder af te bouwen. Bijvoorbeeld door de eigen woning voor de belasting van box 1 naar box 3 te verplaatsen, of het eigenwoningforfait stapsgewijs te verhogen. De opbrengst kan worden gebruikt om bijvoorbeeld de inkomstenbelasting te verlagen. Natuurlijk moet dit in kleine stapjes en over een lange periode gebeuren. Zodat huizenbezitters niet plotseling te maken krijgen met hogere kosten.
In Nederland hebben we hoge hypotheekschulden in vergelijking met andere landen. Je kunt 100% van de waarde van de woning financieren met een hypotheek. De overheid maakt het bovendien financieel aantrekkelijk om veel geld te lenen voor een huis. Dat leidt ertoe dat Nederlandse huishoudens een hoge hypotheekschuld hebben. Dat maakt huishoudens financieel kwetsbaar. Want als de huizenprijzen sterk dalen, kunnen huizen onder water komen te staan. De hoge hypotheekschuld leidt ook tot extra sterke schommelingen in onze economie. DNB adviseert de maximale hypotheek geleidelijk te verlagen: van maximaal 100% naar 90% van de woningprijs.
De overheid heeft verschillende maatregelen genomen waardoor vooral startende huizenkopers meer kunnen uitgeven. Denk aan de verruiming van startersleningen en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. Deze maatregelen zijn goed bedoeld, maar ze leiden op de langere termijn juist tot nog hogere huizenprijzen. Als je meer geld kunt uitgeven aan een huis, dan kun je een hogere prijs betalen. Als meer mensen dat doen, stijgen de prijzen van woningen verder.
Als onafhankelijk economisch adviseur kijken we bij DNB naar de sociaal economische ontwikkelingen in ons land. Op de woningmarkt liggen grote uitdagingen en we willen bijdragen aan structurele oplossingen. Met een onafhankelijke bril en gericht ook op de iets langere termijn. We geven advies aan de overheid: we maken duidelijk welke problemen we zien, welke mogelijkheden er zijn om die aan te pakken en wat de gevolgen zijn van bepaalde keuzes.
Eén op de zes huishoudens met een hypotheek maakt gebruik van een zogeheten familiehypotheek. Regelmatig om meer geld te kunnen lenen dan ze via een bank of verzekeraar krijgen. Als huishoudens meer kunnen uitgeven aan een huis, kan dit de prijzen opdrijven.
Lees meer
Kopen of huren? Voor 1,8 miljoen huishoudens sluit hun woonsituatie niet aan bij de voorkeur die zij hebben. Zij hebben nu een huurwoning, maar zouden liever een woning kopen, of zouden vanuit een koopwoning liever overstappen naar huren.
Lees meer
Huizen worden voor starters op de woningmarkt vanaf dit najaar iets beter betaalbaar. De huizenprijzen dalen, maar door de gestegen hypotheekrente zijn starters nu per maand meer kwijt dan vorig jaar.
Lees meer
Voor het derde kwartaal op rij rapporteert een toenemend aantal banken een daling in de vraag naar hypotheekleningen, blijkt uit de Bank Lending Survey.
Lees meer
