De woningmarkt

De afgelopen jaren stegen de huizenprijzen fors

Na de Russische inval in Oekraïne in 2022 was er een dip in de Nederlandse huizenprijzen. Dat kwam door stijgende hypotheekrentes en slechtere economische vooruitzichten. Die dip kwam ten einde in de zomer van 2023, waarna de huizenprijzen de afgelopen paar jaar fors zijn gestegen. Zelfs met gemiddeld 8,7% in 2025.

Die stijging werd onder meer veroorzaakt doordat de rente niet verder steeg en inkomens wel. Met een hoger inkomen kunnen mensen meer lenen voor de aanschaf van een woning. Daarnaast werden er weinig nieuwe woningen opgeleverd, terwijl nog steeds sprake was van een fors woningtekort.

Inmiddels koelt de woningmarkt af

Door het conflict in het Midden-Oosten zijn de hypotheekrentes licht opgelopen en is er meer onzekerheid. En het tempo waarmee de huizenprijzen stijgen nam eigenlijk sinds begin vorig jaar al geleidelijk steeds verder af. We verwachten daarom dat de woningmarkt verder afkoelt.

Twee keer per jaar publiceert DNB een raming met vooruitzichten voor de Nederlandse economie, waaronder de huizenprijzen. In de Voorjaarsraming van 2026 is de verwachte huizenprijsstijging met 3% tot 4% per jaar tussen 2026 en 2028 duidelijk lager dan vorig jaar. Door dalend consumentenvertrouwen en de opgelopen hypotheekrentes, willen en kunnen mensen minder lenen voor de aanschaf van een woning. Ook komen er nog steeds veel huizen op de markt, mede door de verkoopgolf van huurwoningen – de zogenoemde uitpondgolf.

Starters komen moeilijk aan een woning

In Nederland zijn er te weinig woningen voor iedereen, vooral in de Randstad. En wonen is duur voor veel mensen die een woning zoeken. Bijvoorbeeld voor starters, mensen met een laag- of middeninkomen en alleenstaanden. De huizenprijzen zijn harder gestegen dan wat je kunt lenen voor een hypotheek, en dit heeft sinds 2013 de betaalbaarheid van een woning fors verslechterd. Zelfs rekening houdend met het netto vermogen van huishoudens zijn de huizenprijzen sterker gestegen, wat wijst op te weinig huisaanbod.

Het figuur hieronder laat zien dat dat we verwachten dat de betaalbaarheid voor starters de komende jaren niet verder verslechtert. Dat komt doordat de leencapaciteit ongeveer net zo veel stijgt als de huizenprijs. Maar de betaalbaarheid blijft historisch slecht. Daardoor is het voor veel starters zonder extra hulp op dit moment nog steeds moeilijk om een huis te kunnen financieren.

Er worden te weinig woningen gebouwd in Nederland

Het aantal nieuwgebouwde woningen blijft al lange tijd achter bij de vraag. Door de hogere rente is het duurder om te bouwen en komen er minder projecten van de grond. Daarnaast zijn bouwmaterialen flink duurder geworden en is het moeilijk om vakmensen te vinden. Ook stikstofregels en andere procedures bemoeilijken de bouw van nieuwe woningen. Voor de toegankelijkheid van de Nederlandse woningmarkt is het van belang dat er de komende jaren voldoende woningen worden gebouwd.

Huizen onder water blijft een risico

Hoewel de huizenprijzen nog steeds omhooggaan, blijft een eventuele prijsdaling altijd een risico voor huiseigenaren. Des te meer nu de woningmarkt afkoelt. Als de prijzen heel hard dalen, dan kan de waarde van een huis op een gegeven moment lager worden dan de hypotheekschuld. Dan staat je huis ‘onder water’. Dat wordt vervelend als je je huis wilt verkopen: de opbrengst van het huis is dan niet voldoende om de hypotheek mee af te lossen en je blijft zitten met een restschuld.

In 2013, op het dieptepunt van de huizenmarktcrisis stond drie op de tien huizen onder water. Het risico van een forse prijsdaling op de woningmarkt is nu minder dan ten tijde van de financiële crisis. Met de forse prijsstijgingen van de laatste tijd neemt het risico op overwaardering juist weer toe. Aangezien Nederlandse huiseigenaren veel schuld hebben, blijft DNB dit in de gaten houden. Onder water staan is namelijk niet alleen vervelend voor wie het betreft, maar ook slecht voor de economie. Want als je woning onder water staat, consumeer je vaak minder en dat remt de economie af.

Oplossingen voor de woningmarkt

DNB heeft een aantal voorstellen om de problemen op onze woningmarkt op te lossen. De belangrijkste op een rijtje:

Meer nieuwe woningen

De komende jaren moeten er veel nieuwe woningen worden gebouwd. Hierbij moet de overheid de regie nemen. Er moeten met name meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector komen. Dat biedt starters een alternatief voor het kopen van een huis. Ook kunnen ze dan eventueel sparen voor een koopwoning. Zodat ze zich niet zo diep in de schulden hoeven te steken op het moment dat ze een huis kopen.

Verlaag de leennormen voor hypotheek

In Nederland hebben we hoge hypotheekschulden in vergelijking met andere landen. Je kunt 100% van de waarde van de woning financieren met een hypotheek. De overheid maakt het bovendien financieel aantrekkelijk om veel geld te lenen voor een huis. Dat leidt ertoe dat Nederlandse huishoudens een hoge hypotheekschuld hebben. Dat maakt huishoudens financieel kwetsbaar. Want als de huizenprijzen sterk dalen, kunnen huizen onder water komen te staan. De hoge hypotheekschuld leidt ook tot extra sterke schommelingen in onze economie. DNB adviseert de maximale hypotheek geleidelijk te verlagen: van maximaal 100% naar 90% van de woningprijs.

Geen maatregelen die bestedingsruimte vergroten

De overheid heeft verschillende maatregelen genomen waardoor vooral startende huizenkopers meer kunnen uitgeven. Denk aan de verruiming van startersleningen en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. Deze maatregelen zijn goed bedoeld, maar ze leiden op de langere termijn juist tot nog hogere huizenprijzen. Als je meer geld kunt uitgeven aan een huis, dan kun je een hogere prijs betalen. Als meer mensen dat doen, gaan de prijzen nog meer omhoog.