Verouderde browser

U gebruikt een verouderde browser. DNB.nl werkt het beste met:

De woningmarkt

Na een korte periode van dalende huizenprijzen is er sinds medio 2023 weer sprake van een milde stijging. Met name voor starters is het nog steeds heel moeilijk om een woning te vinden. DNB onderzoekt deze en andere problemen op de woningmarkt en doet voorstellen voor oplossingen.

Daling huizenprijzen zet niet door

Na het bereiken van een piek in de zomer van 2022, zijn de huizenprijzen een jaar lang gedaald. Dat kwam door een combinatie van de stijgende hypotheekrente en verminderde economische vooruitzichten.

De daling kwam ten einde in de zomer van 2023, mede doordat de rente niet verder steeg en inkomens begonnen te stijgen. Door deze gestegen inkomens kunnen mensen meer lenen voor de aanschaf van een woning. Daarnaast blijft het aanbod van nieuwe woningen erg krap. Inmiddels stijgen de huizenprijzen daarom weer.

Huizenprijzen stijgen weer, rentestijging vlakt af

Prijzen woningen dalen, rente stijgt

De blauwe lijn toont de ontwikkeling van de huizenprijzen; de oranje lijn toont de hypotheekrente in percentages

Starters komen moeilijk aan een woning

In Nederland zijn er te weinig woningen voor iedereen. En wonen is duur voor veel mensen die een woning zoeken. Bijvoorbeeld voor starters, mensen met een laag- of middeninkomen en alleenstaanden. Vooral in de Randstad zijn de woonlasten hoog en het aanbod beperkt. De maandlasten die je kwijt bent als je een hypotheek afsluit zijn door de gestegen rente toegenomen. Dit verslechtert de betaalbaarheid van een woning op korte termijn. Inmiddels is de periode van stijgende rentes voorbij. Daar staat tegenover dat huizenprijzen inmiddels weer stijgen. Daardoor is het voor veel starters op dit moment nog steeds moeilijk om een huis te kopen. Lees meer over de positie van starters hier.

Voor meeste huiseigenaren blijven maandlasten voorlopig gelijk

Huiseigenaren kunnen geconfronteerd worden met hogere maandlasten als hun rentevaste periode afloopt. Toen de rente de afgelopen jaren laag was, hebben veel huishoudens bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek ervoor gekozen om de rente lang vast te zetten, gemiddeld meer dan 15 jaar. Dat betekent dat er een hele grote groep is voor wie de rentestijging voorlopig minder een probleem is. Maar er is ook een groep die wél hogere maandlasten kan verwachten.  

Er worden te weinig woningen gebouwd in Nederland

Het aantal nieuw gebouwde woningen blijft al lange tijd achter bij de vraag. Door de recente stijging van de rente wordt het duurder om te bouwen en komen er minder projecten van de grond. Daarnaast zijn bouwmaterialen flink in prijs gestegen en is het nog steeds moeilijk om personeel te vinden. Ook stikstofregels bemoeilijken de bouw van nieuwe woningen. Voor de toegankelijkheid van de Nederlandse woningmarkt is het van belang dat er de komende jaren voldoende woningen worden gebouwd.

Minder huizen onder water

Hoewel de huizenprijzen nu weer stijgen, blijft een daling van de huizenprijzen altijd een risico voor huiseigenaren. Als de prijzen heel hard dalen, dan kan de waarde van een huis op een gegeven moment lager worden dan de hypotheekschuld. Dan staat je huis ‘onder water’. Dat wordt vervelend als je je huis wilt verkopen: de opbrengst van het huis is dan niet voldoende om de hypotheek mee af te lossen en je blijft zitten met een restschuld. Een daling van de huizenprijzen is altijd een risico voor huiseigenaren. Op het dieptepunt van de huizenmarktcrisis van 2013 stond 3 op de 10 huiseigenaren onder water. Het risico van een forse prijsdaling op de woningmarkt is nu wel minder dan ten tijde van de financiële crisis. In 2022 zou een huizenprijsdaling van 20% betekenen dat 1 op de 12 huiseigenaren met een restschuld zou blijven zitten bij de verkoop van hun huis. Het gaat hier in veel gevallen om starters die veel hebben geleend voor de aanschaf van hun woning. Onder water staan is niet alleen vervelend voor wie het betreft, maar ook slecht voor de economie. Want als je woning onder water staat, consumeer je vaak minder en dat remt de economie af.

Verwachte ontwikkeling huizenprijzen

DNB publiceert elk half jaar vooruitzichten voor de economie en geeft daarin ook de ontwikkelingen van huizenprijzen. In 2023 waren de huizenprijzen 3,3% lager dan in 2022. Voor 2024 verwacht DNB een huizenprijsstijging van 0.4% en in 2025 met 2%.

Oplossingen voor woningmarkt

DNB heeft een aantal voorstellen om de problemen op onze woningmarkt op te lossen. We zetten de belangrijkste op een rijtje.

Meer nieuwe woningen

De komende jaren moeten er veel nieuwe woningen worden gebouwd. Hierbij moet de overheid de regie nemen. Er moeten met name meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector komen. Dat biedt starters een alternatief voor het kopen van een huis. Ook kunnen ze dan eventueel sparen voor een koopwoning. Zodat ze zich niet zo diep in de schulden hoeven te steken op het moment dat ze een huis kopen.

Bouw belastingvoordelen woningbezitters af

Er bestaat een groot verschil tussen kopers en huurders. Mensen met een koopwoning hebben door belastingvoordelen vaak veel lagere woonlasten dan huurders in de vrije sector. DNB adviseert de overheid om de financiële voordelen voor huizenbezitters verder af te bouwen. Bijvoorbeeld door de eigen woning voor de belasting van box 1 naar box 3 te verplaatsen, of het eigenwoningforfait stapsgewijs te verhogen. De opbrengst kan worden gebruikt om bijvoorbeeld de inkomstenbelasting te verlagen. Natuurlijk moet dit in kleine stapjes en over een lange periode gebeuren. Zodat huizenbezitters niet plotseling te maken krijgen met hogere kosten.

Verlaag de leennormen voor hypotheek

In Nederland hebben we hoge hypotheekschulden in vergelijking met andere landen. Je kunt 100% van de waarde van de woning financieren met een hypotheek. De overheid maakt het bovendien financieel aantrekkelijk om veel geld te lenen voor een huis. Dat leidt ertoe dat Nederlandse huishoudens een hoge hypotheekschuld hebben. Dat maakt huishoudens financieel kwetsbaar. Want als de huizenprijzen sterk dalen, kunnen huizen onder water komen te staan. De hoge hypotheekschuld leidt ook tot extra sterke schommelingen in onze economie. DNB adviseert de maximale hypotheek geleidelijk te verlagen: van maximaal 100% naar 90% van de woningprijs.

Geen maatregelen die bestedingsruimte vergroten

De overheid heeft verschillende maatregelen genomen waardoor vooral startende huizenkopers meer kunnen uitgeven. Denk aan de verruiming van startersleningen en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. Deze maatregelen zijn goed bedoeld, maar ze leiden op de langere termijn juist tot nog hogere huizenprijzen. Als je meer geld kunt uitgeven aan een huis, dan kun je een hogere prijs betalen. Als meer mensen dat doen, stijgen de prijzen van woningen verder.

Waarom houdt DNB zich bezig met de woningmarkt?

Als onafhankelijk economisch adviseur kijken we bij DNB naar de sociaal economische ontwikkelingen in ons land. Op de woningmarkt liggen grote uitdagingen en we willen bijdragen aan structurele oplossingen. Met een onafhankelijke bril en gericht ook op de iets langere termijn. We geven advies aan de overheid: we maken duidelijk welke problemen we zien, welke mogelijkheden er zijn om die aan te pakken en wat de gevolgen zijn van bepaalde keuzes.

Ontdek gerelateerde artikelen