Verouderde browser

U gebruikt een verouderde browser. DNB.nl werkt het beste met:

16 juli 2020 Algemeen
Bron: CBS, Nibud, DNB, eigen berekeningen. Toelichting: Het maximale leenbedrag is berekend op basis van de tabellen van het Nibud voor de financieringslastpercentages van 1995 tot en met 2019. De maximale hypotheek is vervolgens ieder jaar berekend met het gemiddelde huishoudinkomen in dat jaar en de gemiddelde hypotheekrente van afgesloten hypotheekcontracten in dat jaar. 

Huizenprijzen hangen beperkt samen met woningtekorten

Hoewel de prijsstijgingen van de afgelopen jaren samenvallen met een toenemend fysiek tekort aan woningen, is historisch gezien geen sterke samenhang tussen woningprijzen en woningtekort waarneembaar. Figuur 2 toont het woningtekort vanaf 1945 tot nu (als percentage van de het totale aantal woningen) en het prijsniveau van koopwoningen (na correctie voor inflatie). Het eerste dat opvalt, is dat historisch gezien altijd sprake is geweest van een woningtekort. De definitie van het woningtekort is over de tijd echter wel veranderd: tot voor kort was deze vooral gebaseerd op woonwensen van huishoudens die werden afgeleid uit enquêtedata, nu vooral op het verschil tussen aantallen huishoudens en woningen. Op dit moment is het tekort gelijk aan 331 duizend woningen, ofwel 4,2% van de woningvoorraad. Hoewel de bijdrage van dit woningtekort aan de hoge prijsniveaus moeilijk te meten is, suggereren empirische schattingen (voor zowel landen met woningtekorten als -overschotten) een relatief geringe omvang: van het inlopen van het huidige woningtekort met 1 procentpunt (ongeveer 80 duizend woningen extra bovenop de groei van het aantal huishoudens) zou een 1 tot 2% lagere woningprijs mogen worden verwacht. Overigens blijkt het inlopen van het woningtekort in de praktijk niet eenvoudig, wat de mogelijkheden verder beperkt om op die manier tegenwicht aan de gestegen prijsniveaus te bieden.

Bron: Woningtekort: BZK. Woningprijzen: OESO, CBS en tot 1970 de JST macrohistory database (die gebruik maakt van de Herengrachtindex). Data over het woningtekort is niet voor ieder jaar beschikbaar en onderhevig aan veranderende definities.

Toegankelijkheid voor starters

Het bovenstaande suggereert dat Nederlandse huizenprijzen in de praktijk vooral worden bepaald door de bestedingsruimte van huishoudens en in mindere mate door het fysieke tekort aan woningen. Hierdoor hebben starters weinig baat bij het verhogen van de maximale leenruimte. Hoewel een verhoging op korte termijn leidt tot een groter budget voor de aankoop van een woning, leidt dit er uiteindelijk toe dat de prijs van woningen – meer specifiek die van de onderliggende grond – toeneemt. In beginsel kunnen starters dan dezelfde woningen kopen als voorheen, maar wel tegen een hogere lening met bijbehorend hogere risico’s. Ze zijn daarom meer geholpen met het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek met het huidige tempo van 3 procentpunten per jaar. Dit remt de stijging van huizenprijzen en van de hypothecaire leenbehoefte en heeft ook als voordeel dat de beslissing om te kopen of te huren minder wordt verstoord. Dat laatste komt de ontwikkeling van een goed functionerende huurmarkt ten goede, wat juist voor starters belangrijk is. De toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters is bovendien gebaat bij het bouwen van extra woningen om het woningtekort in te lopen. Hoewel dit woningen vermoedelijk niet veel goedkoper maakt, zorgt het wel dat voor een groter aantal huishoudens een woning beschikbaar komt.