Verruiming leennormen leidt tot hogere schulden en huizenprijzen
Meer lenen voor een huis klinkt als een oplossing voor de krappe woningmarkt. Maar het leidt vooral tot hogere huizenprijzen en meer schulden, met name bij starters. Aan de hand van een nieuwe monitor beantwoorden we in 5 vragen waarom een aanpassing van de leennormen geen goed idee is.
© ANP
1. Maar eerst, wat zijn de huidige leennormen voor huizenkopers?
Leennormen bepalen hoeveel geld je mag lenen voor een huis. Je mag meestal niet meer dan 100% van de woningwaarde lenen. Dit heet de Loan-to-Value (LTV). Daarnaast kijkt de bank naar je inkomen en rente. Dat heet de Loan-to-Income (LTI). Deze regels zijn bedoeld om te voorkomen dat huishoudens te hoge schulden aangaan en in de problemen komen.
De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) presenteren op verzoek van het ministerie van Financiën een nieuwe jaarlijkse monitor over hypothecaire leennormen en financiële stabiliteit. Daarin staat onder meer:
- Huizenprijzen stegen sinds medio 2023 met 21%. Inkomens stegen in die periode 14%.
- Bijna 75% van de huizen werd in 2025 boven de vraagprijs verkocht.
- De totale hypotheekschuld ten opzichte van de omvang van onze economie ligt net onder de 80%, wat hoog is vergeleken met de eurozone (+/-50%).
- Starters lenen vaak maximaal: meer dan de helft heeft een hypotheek van meer dan 90% van de woningwaarde.
- Starters gebruiken gemiddeld 92% van hun leencapaciteit, doorstromers en oversluiters 83%.
- Het aantal aflossingsvrije hypotheken daalt, maar vormt nog bijna 40% van de schuld.
Deze cijfers laten zien dat veel huizenkopers, en vooral starters, financieel kwetsbaar zijn. Wat zou er gebeuren als ze meer mogen lenen?
2. Is verruiming van die leennormen een goed idee?
Nee, als huizenkopers meer geld mogen lenen, leidt dat uiteindelijk tot hogere huizenprijzen en daardoor ook tot risico’s voor starters en financiële instellingen. Want huizenkopers kunnen dan meer lenen en gaan vaak hoger bieden. Dat drijft de huizenprijzen alleen maar verder op. De schulden nemen toe - vooral starters moeten maximaal lenen - en huishoudens worden kwetsbaarder bij baanverlies, stijging van de rente of dalende huizenprijzen. Daardoor lopen ook banken en andere financiële instellingen meer risico.
© DNB
3. Hoeveel risico lopen huiseigenaren op dit moment?
Sinds de leennormen in 2013 zijn ingevoerd is de positie van huiseigenaren minder kwetsbaar geworden. De maximale LTV is in stapjes verlaagd van 106% naar 100% en veel huizen zijn meer waard geworden. Daardoor staan minder woningen ‘onder water’. En ten opzichte van het inkomen is de schuld lager dan voorhe Maar Nederlandse huishoudens hebben nog steeds hoge hypotheekschulden in vergelijking met andere landen. Bovendien lossen ze op een groot deel van die schuld niet af.
4. Moeten de regels dan misschien strenger?
Nee, strengere leennormen verlagen wel de risico’s voor het financiële systeem, maar ze maken het voor starters nóg moeilijker om een huis te kopen. Wel zou een LTV-limiet lager dan 100% op den duur verstandig zijn. Het is wel belangrijk dat de huurmarkt dan groot genoeg is. Starters kunnen dan eerst in een betaalbaar huurhuis wonen, en zo een paar jaar sparen voor een koopwoning.
5. Wat zou een betere oplossing zijn?
Volgens DNB en AFM is een brede aanpak van de woningmarkt nodig – ook voor de financiële stabiliteit. Denk daarbij aan het afbouwen van fiscale voordelen voor koopwoningen en uitbreiding van het woningaanbod. Deze maatregelen kunnen helpen om de schuldopbouw te beperken, én de risico’s voor huishoudens en financiële instellingen te verkleinen.
Monitor leennormen en financiële stabiliteit