Wat kan een planbatenheffing opleveren?

Woningmarkt is onvoldoende toegankelijk

De nieuwbouw stagneert, wachtlijsten voor huurwoningen zijn lang en koopwoningen zijn steeds minder betaalbaar. De prijs van een gemiddelde koopwoning is sinds 1995 gestegen van vijf naar elf keer een modaal inkomen in 2025. Om in 2025 een gemiddeld huis van 520.000 euro te kunnen kopen, is een bruto huishoudinkomen van minstens 107.000 euro nodig, een inkomen waarover slechts 37% van de huishoudens beschikt.

Bijna een miljoen nieuwbouwwoningen nodig

Meer nieuwbouwwoningen die beter aansluiten bij de woonbehoefte kunnen de toegankelijkheid van de woningmarkt verbeteren. Om het woningtekort terug te brengen tot het streefdoel van 2%, moeten er tot 2031 maar liefst een miljoen woningen worden bijgebouwd, aldus ABF Research. Maar de nieuwbouw kampt al enkele jaren met tegenslagen: stijgende bouwkosten, een tekort aan vakmensen, stikstofregelgeving en een overbelast elektriciteitsnet remmen de bouwproductie. 

Grondprijs vormt belemmering nieuwbouw

Inmiddels bestaat bijna 60% van de woningwaarde uit de onderliggende grond; tien jaar geleden was dat nog 42%. Ook de prijs van nieuwbouwgrond is sterk gestegen en vormt een groot deel van de ontwikkelkosten van nieuwbouw (oplopend tot 40%). Hierdoor is het moeilijker om woningbouwprojecten financieel rond te krijgen. Gemeenten moeten vaak bijspringen, waardoor er minder middelen zijn voor publieke voorzieningen rondom de nieuwbouw.

Heffing op waardestijging van grond kan helpen

Voor buitenstedelijke nieuwbouw is meestal een wijziging van de bestemming nodig, bijvoorbeeld van landbouwgrond naar bouwgrond voor woningen. Aangezien de bestemming van grond grotendeels de waarde bepaalt, leidt zo’n wijziging vaak tot een forse waardestijging. Een planbatenheffing is een heffing over deze waardestijging, waarvan de inkomsten kunnen worden ingezet voor publieke voorzieningen bij nieuwbouw. Dit ontmoedigt het speculatief aanhouden van grondposities, kan grote prijsstijgingen van nieuwbouwgrond dempen, en verlegt de belastingdruk naar minder mobiel kapitaal, wat economisch verstandiger is.

Waarom dit onderzoek?

Het kabinet is bezig met de uitwerking van een planbatenheffing. Hier zijn in 2019 al voorstellen voor gedaan, en het onderwerp is opgenomen in het huidige coalitieakkoord. Bij de uitwerking spelen politieke, juridische, economische en financiële overwegingen een rol. Aan de financiële aspecten is echter nog weinig aandacht besteed. Daarom hebben we een inschatting gemaakt wat een planbatenheffing financieel kan opleveren, afhankelijk van het tarief van de heffing.

Resultaten van het onderzoek 

We hebben berekend dat de waardestijging die gemiddeld ontstaat als landbouwgrond wordt omgezet naar bouwgrond zo’n 1,4 miljoen euro per hectare is. In de Randstad ligt dit met ruim 2 miljoen nog iets hoger. Om jaarlijks circa 70 duizend woningen buitenstedelijk te bouwen, is een bestemmingswijziging nodig voor ruim 5500 hectare grond .

Als we dit met elkaar vermenigvuldigen komen we op de totale waardestijging. Deze grondslag bepaalt – samen met het tarief – hoeveel een planbatenheffing kan opleveren. De landelijke grondslag, de som over alle 342 gemeenten, schatten we rond de 7 à 8 miljard euro per jaar. Het kaartje laat hiervan de verdeling over Nederland zien. Deze berekeningen zijn indicatief; er ligt een aantal veronderstellingen aan ten grondslag. Zie onze volledige analyse voor meer details.

Bekijk op deze interactieve kaart per gemeente wat een planbatenheffing kan opleveren.

Conclusie

De woningmarkt kampt met meerdere uitdagingen. Hiervoor zijn aanpassingen nodig aan de vraag- en aanbodzijde van de markt, waar DNB eerder verschillende voorstellen voor heeft gedaan. Denk aan het verder afbouwen van financiële voordelen voor huiseigenaren of het stimuleren van nieuwbouw. Ook een planbatenheffing kan bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt.

Het is aan de landelijke en lokale politiek hoe zo’n planbatenheffing wordt uitgewerkt en welk tarief hiervoor geldt. Los van het tarief, zullen de opbrengsten sterk verschillen per gemeente. Hoge bedragen zijn te verwachten in plaatsen als Amsterdam, Utrecht, Haarlemmermeer en Almere. Dat komt door een combinatie van veel buitenstedelijke woningbouw, waarvoor bestemmingswijzigingen nodig zijn, en relatief hoge waardestijgingen per hectare.

Sinds het einde van de vorige eeuw hebben gemeenten hun monopolie op grondontwikkeling grotendeels verloren aan projectontwikkelaars en andere marktpartijen. Hierdoor verschoof de waardestijging door bestemmingswijziging van het publieke naar het private domein. Een planbatenheffing kan deze ontwikkeling (deels) corrigeren. Wel is zorgvuldige uitwerking nodig: er zal ook altijd rendement nodig zijn om eigenaren te verleiden om hun potentiële bouwgrond te verkopen.

Ook in economenblad ESB lichten de auteurs de analyse van DNB toe.