Verouderde browser

U gebruikt een verouderde browser. DNB.nl werkt het beste met:

29 oktober 2020 Algemeen
Huis in de steigers

Sinds 2015 is de rente op een aflossingsvrije hypotheek hoger dan de rente op een annuïtaire hypotheek. Deze prijsdifferentiatie op leningen van banken ontstond nadat andere aanbieders waren toegetreden op de hypotheekmarkt en banken minder gingen verdienen op hypothecaire leningen. Opvallend is dat zelfstandigen tot begin 2015 gemiddeld een hogere rente betaalden dan klanten met een vast arbeidscontract. Sindsdien is dit verschil verdwenen.

Figuur 1 Hypotheekmarge naar aflossingsschema

Hypotheekmarge naar aflossingsschema

De marge is gelijk aan de overeengekomen rente tussen de bank en de klant minus de 8-jaarsswaprente en de geschatte fundingkosten van banken. Hypotheekrentes zijn gebaseerd op de Loan Level Database. Deze bevat gegevens tot en met eind 2018. In de tekst getoonde cijfers over recente opslagen zijn afkomstig van de websites van de drie grootste banken.

Meer prijsdifferentiatie naar type hypotheek

De rente op hypotheken van banken is vanaf medio 2015 afhankelijk van het type hypotheek (figuur 1). Tot begin 2015 was er nauwelijks verschil in de rente op aflossingsvrije hypotheken en annuïtaire hypotheken. Daarna loopt de opslag snel op. Vanaf eind 2016 bedraagt deze 40 basispunten, om recent terug te lopen tot 14 à 20 basispunten.

De hogere rente op de aflossingsvrije hypotheek kan deels worden verklaard door de looptijd: doordat op een annuïtaire leningen iedere maand een deel wordt afgelost is de looptijd van deze lening in de praktijk korter dan die van een aflossingsvrije hypotheek. Dat kan echter niet verklaren waarom pas in 2015 prijsdifferentiatie optreedt. Wijzigende concurrentieverhoudingen kunnen dit wel. In 2015 stijgt namelijk het aandeel van niet-bancaire partijen op de hypotheekmarkt. Daardoor neemt de concurrentie toe en dalen de hypotheekmarges. Niet-banken treden vooral toe in de markt voor annuïtaire hypotheken waardoor de marge voor dit type hypotheek extra daalt. Concurrentie in het aflossingsvrije segment is bovendien minder groot doordat deze markt wordt gedomineerd door bestaande klanten voor wie overstappen naar een nieuwe financier meer moeite kost dan verlengen bij de bestaande financier. Dat opslagen op aflossingsvrije hypotheken na 2018 weer afnemen komt mogelijk door een afnemend stigma op aflossingsvrije leningen en de toegenomen aantrekkelijkheid als gevolg van de lage rente.

Hoge marges op leningen met een hoge LTV

Al vanaf 2013 maken banken in de prijsstelling van hypotheken onderscheid naar de Loan-to-Value (LTV) (figuur 2). De LTV is de verhouding van de omvang van de lening en de waarde van het huis waarvoor de lening is verstrekt. Hoe hoger de LTV, hoe hoger de rente. Daardoor is de marge voor banken op leningen met een hoge LTV hoger dan die op leningen met een lage LTV.

Figuur 2 Hypotheekmarge naar Loan-to-Value

Hypotheekmarge naar Loan-to-Value

Het maximale verschil tussen de rente op hypotheken met een hoge LTV en hypotheken met een lage LTV is 75 basispunten begin 2016. Volgens marktpartijen kunnen hogere kredietverliezen en een hogere kapitaaleis bij banken en verzekeraars voor leningen met een hoge LTV maar een deel van dit verschil verklaren. Het resterende deel is waarschijnlijk het gevolg van minder concurrentie in het hoge LTV-segment. Een deel van de nieuwe toetreders is namelijk terughoudender om in dit segment hypotheken te verstrekken.

Opslagen voor zelfstandigen vallen juist weg

Tot 2015 betaalde een zelfstandige een hogere rente dan klanten met een vast arbeidscontract (figuur 3). Dit verschil is sindsdien verdwenen. Hypotheekverstrekkers hebben meer vertrouwen in de verdiencapaciteit van ZZP’ers, terwijl de zekerheid van een vast contract juist minder groot is geworden. Daarnaast kan toenemende concurrentie in de markt en groei van het aantal zelfstandigen hebben bijgedragen aan de convergentie van de rentetarieven voor beide groepen.

Figuur 3 Hypotheekmarge naar status klant

Hypotheekmarge naar status klant