Consumptie in Nederland hangt sterk samen met de huizenprijs

Huizenprijs belangrijkste onderdeel gezinsvermogen

Huizenbezit is voor huiseigenaren vaak het belangrijkste onderdeel van het vermogen. Sinds de eeuwwisseling hebben de huizenprijzen in Nederland sterke veranderingen laten zien. Dit roept de vraag op hoe deze schommelingen de particuliere consumptie hebben beïnvloed. Grafiek 1 geeft de ontwikkelingen van de reële huizenprijzen en de reële particuliere consumptie sinds 2000 weer en suggereert dat beide ontwikkelingen met elkaar samenhangen.

Grafiek 1 - Verband tussen reële huizenprijs en particuliere consumptie
Index; 2008K3 = 100

Bron: CBS

De kanalen waarlangs huizenprijzen de consumptie beïnvloeden

Het effect van huizenprijsstijgingen op de particuliere consumptie loopt via verschillende kanalen. Ten eerste stelt de economische theorie, de zogenoemde permanente inkomenshypothese, dat huishoudens hun consumptiebeslissingen op hun totale (zowel huidige als toekomstige) inkomensstromen baseren. Dit impliceert dat een permanente stijging van de huizenprijzen voor huiseigenaren tot een toename van consumptie zou moeten leiden, aangezien een toename in de waarde van iemands vermogen zijn toekomstige inkomensstromen verhoogt (vermogenseffect). Ten tweede vergemakkelijkt een huizenprijsstijging via een hogere waarde van het onderpand de toegang van huiseigenaren tot (hypothecair) krediet. Dit stelt hen in staat om meer te lenen en daarmee hun consumptie te verhogen (onderpandeffect). Daarnaast kunnen huizenprijsstijgingen de consumptie ook beïnvloeden via een positief effect op het consumentenvertrouwen (vertrouwenseffect).

Nederlandse huizenmarkt in internationaal perspectief

Het verband tussen de ontwikkelingen van de reële huizenprijs en de reële consumptie is voor elf ontwikkelde landen onderzocht voor de jaren 1995-2016. Daarbij is gecorrigeerd voor het effect op de consumptie van reëel beschikbaar inkomen, werkloosheidsvoet, reële rente, reële aandelenprijzen en de VIX-index, die de volatiliteit in de financiële markten meet.

Twee groepen landen kunnen worden onderscheiden. In de eerste groep landen bestaat een relatief sterke relatie tussen particuliere consumptie en de huizenprijzen, in de tweede groep landen is deze relatie relatief zwak of zelfs geheel afwezig. Nederland, Zweden, Ierland, Spanje, de VS, en het VK behoren tot de eerste groep; Italië, Frankrijk, België, Oostenrijk en Portugal tot de tweede. De voor Nederland gevonden relatie suggereert dat een stijging (daling) van de reële huizenprijzen van 1% op korte termijn gepaard gaat met een stijging (daling) van de reële particuliere consumptie van 0,18%. In de periode tussen 2000 en 2008 is in Nederland de gemiddelde reële huizenprijs met 24% gestegen. In de zes jaar daarna volgde onder invloed van de financiële crisis een daling van de reële huizenprijs met weer 24%. Vanaf 2014 is de reële huizenprijs gestaag gestegen. De voor Nederland gevonden relatie tussen de reële huizenprijs en de reële consumptie impliceert dat ruim 40% van de cumulatieve consumptiegroei sinds 2014 (rond 6%) kan worden toegeschreven aan de toename van de reële huizenprijs.

Eigenwoningbezitter met hypotheek

De sterkte van het verband tussen consumptie en huizenprijzen verschilt aanzienlijk tussen landen. Wat verklaart deze internationale verschillen? Grafiek 2 laat zien dat de sterkte van het verband tussen particuliere consumptie en huizenprijzen samenhangt met het aandeel in de bevolking van eigenwoningbezitters met een hypotheek. Dit suggereert dat verschillen tussen nationale hypotheekmarkten waarschijnlijk een belangrijke rol spelen bij de verklaring van de verschillen tussen landen. Eerder onderzoek van de OESO laat zien dat de relatie tussen huizenprijzen en particuliere consumptie vermoedelijk sterker is in landen waar financiële markten relatief gemakkelijk toegang bieden tot hypotheekmarktfinanciering (bijvoorbeeld door hoge loan-to-value ratio’s) en tot financiële producten die het verzilveren van de overwaarde vergemakkelijken. Bovendien versterken regelingen zoals aftrekmogelijkheden van de hypotheekrentelasten en belastingvrijstelling van huizenvermogen waarschijnlijk het effect van huisprijsstijgingen op de consumptie, omdat ze een hoge(re) schuldopbouw faciliteren. Tijdens een opleving met stijgende huizenprijzen kunnen regelingen die toegang tot liquiditeit faciliteren voor een grotere consumptierespons zorgen. Tegelijkertijd zijn huiseigenaren met hoge schulden kwetsbaarder voor dalende huizenprijzen, die kunnen leiden tot onderwaterhypotheken en neerwaartse bijstellingen van de consumptie. Dit versterkt het boom-bust karakter van een economie.

Grafiek 2 - Gevoeligheid van consumptie voor huizenprijzen neemt toe met het aandeel eigenwoningbezitters met een hypotheek

Bron: Eurostat, Eigen berekeningen.
Noot: * De beschikbaarheid van data verschilt per land. Voor Nederland zijn de data beschikbaar voor de jaren 2005-2016. VS is in deze figuur niet opgenomen vanwege datakwesties.