Huizen worden voor starters op de woningmarkt vanaf dit najaar iets beter betaalbaar. De huizenprijzen dalen, maar door de gestegen hypotheekrente zijn starters nu per maand meer kwijt dan vorig jaar. Omdat de inkomens intussen stijgen en de huizenprijzen verder dalen, verbetert de betaalbaarheid later dit jaar, zo blijkt uit een nieuwe DNB Analyse.
Nu de daling van de huizenprijzen vanaf het najaar van 2022 is ingezet, en ook de lonen de afgelopen maanden flink zijn gestegen, wordt de positie van de starter de komende tijd iets beter. Als starters meer gaan verdienen kunnen zij immers meer uitgeven aan een woning, waardoor hun ‘financieringsruimte’ stijgt. Uit modellen en berekeningen van onze economen blijkt dat hierdoor de betaalbaarheid van een koophuis eind 2023 ruim 4% beter is dan eind 2021, voordat de rente begon te stijgen.
Dat het kopen van een huis voor starters niet direct nadat huizenprijzen begonnen te dalen betaalbaarder is geworden, komt door de gestegen hypotheekrente. Die reageerde in 2022 snel op de stijging van de kapitaalmarktrente. De stijging van de kapitaalmarktrente, die geldt voor leningen met een wat langere looptijd, hangt weer samen met de stijging van de monetaire beleidsrente, die de Europese Centrale Bank vanaf juli 2022 gefaseerd heeft verhoogd om de inflatie te beteugelen. Door de snel gestegen hypotheekrente konden starters bij gelijkblijvende maandlasten minder geld lenen voor de aanschaf van een woning. Omdat de huizenprijzen geleidelijker dalen dan de rente steeg, ging in 2022 de betaalbaarheid van een huis voor starters daarmee eerst nog achteruit.
Een afname van de financieringsruimte betekent dat starters minder geld kunnen uitgeven aan een huis. Uit de Analyse blijkt dat de huizenprijzen vervolgens zullen dalen met ongeveer hetzelfde percentage als de financieringsruimte omlaag is gegaan. De huizenprijsdaling vindt alleen met een vertraging plaats. Een daling van de financieringsruimte van 3,5% leidt in 5 jaar tijd tot 3,9% lagere huizenprijzen, zien we in onze berekeningen. Die daling vertaalt zich dus vrijwel 1-op-1 door in lagere prijzen.
Figuur 1 (hieronder) komt uit onze Analyse en laat goed zien hoe de financieringsruimte en huizenprijzen reageren op een stijging van de rente. We starten een simulatie in het vierde kwartaal van 2021, vlak voordat de hypotheekrente in Nederland begon te stijgen. We zien dat de financieringsruimte direct afneemt als gevolg van de rentestijging, terwijl de huizenprijzen nog een tijd redelijk constant blijven. De betaalbaarheid neemt hierdoor op korte termijn flink af, zoals blijkt uit de stippellijn in figuur 1. Voor dezelfde woning zijn de maandlasten in 2022 beduidend hoger dan eind 2021.
Voor starters is het in Nederland ondanks de hoopvollere vooruitzichten voor komend jaar nog steeds bijzonder moeilijk om een geschikte woning te vinden. Het gemiddelde bruto inkomen van een startershuishouden was in 2022 ongeveer 67.500 euro. Met dat inkomen kunnen starters tegen de huidige hypotheekrente van 4% maximaal 312.000 euro lenen bij de bank. Dit is een stuk lager dan de gemiddelde verkoopprijs van een woning (432.000 euro in 2022). Het blijft als starter dus moeilijk om voet aan de grond te krijgen op de woningmarkt. Onderzoek van taxatiebedrijf Calcasa laat dit ook zien, de gemiddelde starter kan slechts 3,4% van de koopwoningen financieren.
Ondanks de nu nog moeilijke situatie voor starters, is het belangrijk om een aantal goedbedoelde steunmaatregelen niet in te zetten. De eerste gedachte in moeilijke tijden is logischerwijs om starters financieel te steunen. Bijvoorbeeld door de maximale leenruimte te verhogen of verdere fiscale subsidies te geven voor woningbezit. Hoewel dit op korte termijn voor een kleine groep behulpzaam kan zijn, maakt het de situatie voor starters op langere termijn niet beter, doordat het uiteindelijk de huizenprijzen weer verder opdrijft. Eerder onderzoek van DNB liet al zien dat de huizenprijzen in Nederland met name worden bepaald door wat mensen kunnen lenen. Deze nieuwe Analyse is een modelmatige uitwerking hiervan, waaruit blijkt dat meer financieringsruimte zich uiteindelijk 1-op-1 vertaalt in hogere prijzen. Starters hebben helaas dus weinig baat bij financiële steunmaatregelen. Een bredere aanpak van de problematiek is nodig.
Onze economen hebben in de Analyse 'Financieringsruimte en huizenprijzen’ op drie verschillende manieren gekeken naar de relatie tussen hoeveel geld mensen kunnen lenen voor het kopen van een huis én de ontwikkeling van de huizenprijzen. In modellen blikken zij aan de hand van verschillende scenario's terug vanaf het moment dat de hypotheekrente begon te stijgen, in het voorjaar van 2022, en vooruit tot 2026.
In dit artikel schetsen we de ontwikkelingen die we sinds het kantelpunt in het najaar van 2022 zien voor starters op de woningmarkt en die we in de nabije toekomst verwachten. Uiteraard is het beeld dat we nu zien niet in beton gegoten, het sentiment op de woningmarkt kan omslaan, of inkomens en rentes ontwikkelen zich anders dan verwacht.
Ook voor mensen die al een huis bezitten, zijn de beschreven ontwikkelingen merkbaar. Omdat zij niet alleen een huis tegen een lagere prijs zullen kopen, maar doorgaans ook een huis verkopen, is het beeld voor hen minder eenduidig te schetsen.
Alle details zijn te vinden in de Analyse.
De markt voor Nederlandse groene securitisaties van woninghypotheken en voor groene gedekte obligaties is in 2023 ruim verdrievoudigd ten opzichte van 2022, zo blijkt uit cijfers van DNB. Daarmee wordt ingespeeld op de vraag van beleggers naar groene beleggingen.
Lees meer Sterke toename in groene securitisaties in 2023
We komen zeker 400 duizend woningen tekort in Nederland. En dat heeft nogal wat gevolgen voor de koop- en huurprijzen. Hoe is dit zo gekomen? Zijn er oplossingen? En moet de overheid het heft meer in handen nemen?
Lees meer Woningtekort, wie heeft de quick fix?
In een interview van Wouter van Bergen en Martin Visser van De Telegraaf sprak Klaas Knot over het ondernemingsklimaat in Nederland, arbeidsmigratie en de problemen op de woningmarkt: ‘Er moet gewoon gebouwd worden. Dat is de enige oplossing.’
Lees meer Interview Klaas Knot in De Telegraaf
Voor jongeren is het moeilijk om een huis te vinden. En ouderen willen wel verhuizen, maar waarheen? En hoe zit het met het tekort aan arbeidskrachten? Klaas Knot van De Nederlandsche Bank over de knooppunten in de woningmarkt en arbeidsmarkt.
Lees meer Klaas Knot over woningmarkt en arbeidsmarkt
