Bron: Hilbers & Nijskens (2016), Laeven & Valencia (2012). Cijfers veelal gebaseerd op een beperkte dataset.
Een onderliggende oorzaak van problemen in de vastgoedmarkt is het gebrek aan transparantie: een tekort aan informatie belemmert de prijsvorming en kan tot speculatie en kuddegedrag leiden. De markt is ook cyclisch: het aanbod loopt achter op de vraag (een zogenaamde varkenscyclus) en prijzen van vastgoed worden vaak gedreven door de beschikbaarheid van bankfinanciering, die weer afhangt van de onderpandwaarde. Dit patroon kan leiden tot sterke prijsfluctuaties, en daardoor tot mogelijke risico's voor de financiële stabiliteit.
Tweedeling vastgoedmarkt
DNB en de ECB hebben een aantal jaar geleden de vastgoedportefeuilles van Nederlandse banken grondig onderzocht. Naar aanleiding hiervan hebben de banken hun voorzieningen en kapitaalniveaus aanzienlijk verhoogd naar een adequaat niveau. Momenteel stimuleert de lage rentomgeving de vraag naar vastgoed als belegging (search for yield), waardoor veel kapitaal naar Nederland, vooral de Randstad, stroomt. De prijzen van vastgoed op deze locaties stijgen daardoor al enige tijd. Dit maskeert echter de tweedeling in de vastgoedmarkt: op minder aantrekkelijke locaties dalen de prijzen namelijk nog steeds. Dit hangt samen met structurele risico’s, zoals DNB signaleerde in haar Overzicht Financiële Stabiliteit van najaar 2015: ontwikkelingen als efficiënter ruimtegebruik en de groei van internetwinkelen kunnen zorgen voor een permanent lagere vraag naar vastgoed. Dit kan leiden tot een toename van de leegstand, die al historisch hoog is. Uiteindelijk kunnen de prijzen van vastgoed hierdoor structureel dalen.
Nuttige initiatieven
Om de risico’s van vastgoedfinanciering beter te kunnen beheersen, zijn meer transparantie en betere data in de markt nodig. Dit vereist meer complete en centrale registratie van transacties en prijzen, en meer openbaarheid over waardering en financiering van panden. Recent zijn enkele nuttige initiatieven ontplooid om transparantie te vergroten, waaronder het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en een transactieregister door het Kadaster en Stivad. Niettemin is deze informatie nog steeds erg versnipperd.
In de huizenmarkt, daarentegen, is de afgelopen jaren de transparantie vergroot. Internationale organisaties als de BIS en het IMF verzamelen informatie over huizenprijzen en hypotheken voor een grote groep landen. Het CBS en het Kadaster houden huizenprijzen en –transacties bij voor Nederland, terwijl DNB beschikt over zeer gedetailleerde toezichtdata over Nederlandse hypotheken.
DNB verbetert haar informatie over vastgoedportefeuilles van banken, bijvoorbeeld door gedetailleerde data hierover te verzamelen, en zet zich samen met de AFM in voor meer transparantie rond transacties, prijzen en waarderingen. DNB zal de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt nauwkeurig monitoren en daarover regelmatig publiceren in haar OFS.
