De woningmarkt

Vanaf de zomer van 2023 zijn de huizenprijzen fors gestegen. Zelfs met gemiddeld 8,7% in 2025. Die stijging werd onder meer veroorzaakt doordat de inkomens stegen terwijl de rente stabiel bleef. Met een hoger inkomen kunnen mensen meer lenen voor de aanschaf van een woning. Daarnaast werden er weinig nieuwe woningen opgeleverd, terwijl nog steeds sprake was van een fors woningtekort.

Het tempo waarmee de huizenprijzen stijgen neemt eigenlijk sinds begin 2025 geleidelijk af. Door het conflict in het Midden-Oosten zijn de hypotheekrentes licht opgelopen en is er meer onzekerheid. We verwachten daarom dat de woningmarkt verder afkoelt.

Twee keer per jaar publiceert DNB een raming met vooruitzichten voor de Nederlandse economie, waaronder de huizenprijzen. In de Voorjaarsraming van 2026 is de verwachte huizenprijsstijging met 3% tot 4% per jaar tussen 2026 en 2028 duidelijk lager dan vorig jaar. Door dalend consumentenvertrouwen en de opgelopen hypotheekrentes, willen en kunnen mensen minder lenen voor de aanschaf van een woning. Ook komen er nog steeds veel huizen op de markt, mede door de verkoopgolf van huurwoningen – het zogenoemde uitponden.

Starters komen moeilijk aan een woning

In Nederland zijn woningen voor veel mensen die een woning zoeken moeilijk betaalbaar. Bijvoorbeeld voor starters, mensen met een laag- of middeninkomen en alleenstaanden. Dat komt omdat huizenprijzen harder zijn gestegen dan wat je kunt lenen voor een hypotheek. Dit heeft sinds 2013 de betaalbaarheid van een woning fors verslechterd. Zelfs rekening houdend met het netto vermogen van huishoudens zijn de huizenprijzen sterker gestegen, wat wijst op te weinig huisaanbod. 

Het aantal nieuwe woningen blijft al lange tijd achter bij de vraag. Nederland kampt daardoor met een krappe woningmarkt, terwijl de bevolking en het aantal huishoudens naar verwachting ook de komende jaren blijven groeien. Door de hogere rente en gestegen bouwkosten is het duurder geworden om woningen te bouwen, waardoor minder projecten van de grond komen. Daarnaast bemoeilijken het tekort aan vakmensen en stikstofregels de bouw van nieuwe woningen. Voor de toegankelijkheid van de Nederlandse woningmarkt is het van belang dat er de komende jaren voldoende woningen worden gebouwd.

Bouwplannen van het kabinet

Om het woningtekort terug te dringen en de woningmarkt beter te laten functioneren, heeft het kabinet als doel om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen toe te voegen, waarvan twee derde betaalbaar moet zijn en 30% sociale huurwoningen. Daarnaast zijn vooral koopwoningen en privaat gefinancierde huurwoningen nodig.

Het realiseren van deze ambitie vraagt niet alleen om voldoende bouwlocaties, stikstofruimte en personeel, maar ook om aanzienlijke financiële middelen. We schatten dat jaarlijks 40 miljard euro nodig is voor de bouw van die 100.000 woningen. Ongeveer €6,4 miljard daarvan betreft de financiering van nieuwe private huurwoningen, dat wil zeggen huurwoningen buiten de corporatiesector.

Financiering nieuwe private huurwoningen

Bij de financiering van nieuwbouw, ook van private huurwoningen, speelt de overheid een kleinere rol dan vroeger. Waar woningbouwsubsidies in de jaren tachtig opliepen tot circa 1,8% van het bruto binnenlands product (bbp), bedragen de huidige directe bouwsubsidies slechts 0,1% van het bbp.

Daarom zijn de bouwplannen alleen haalbaar wanneer marktpartijen voldoende investeren. Nederlandse institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars vervullen op dit moment iets meer dan de helft van die financieringsbehoefte. Internationale investeerders hebben zich de afgelopen jaren vrijwel geheel teruggetrokken uit de Nederlandse nieuwbouw. Tegelijkertijd zijn particuliere verhuurders terughoudender geworden, en verkopen zij meer woningen dan dat zij aankopen. Dit komt door hogere rentes, belastingwijzigingen en strengere regels voor huurwoningen.

Oplossingen voor de woningmarkt

Het is duidelijk dat de woningmarkt voor grote uitdagingen staat. DNB benadrukt dat hiervoor een breed, gecoördineerd pakket aan maatregelen nodig is. Om de werking van de markt te verbeteren en verstoringen te verminderen, is het nodig dat vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten.

De belangrijkste maatregelen op een rijtje:

Meer nieuwe woningen

De komende jaren moeten er veel nieuwe woningen worden gebouwd, met name meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector. De overheid moet hier de regie pakken. Dergelijke woningen zijn voor starters een alternatief als ze nog niet genoeg geld hebben om een huis te kopen. Ze kunnen dan sparen voor een koopwoning en hoeven zich niet zo diep in de schulden te steken bij de aankoop van hun eerste huis.

Beter investeringsklimaat

Om de nieuwbouwplannen voor private huurwoningen te realiseren, is een beter investerings­klimaat nodig. (Internationale) beleggers hebben behoefte aan lange termijn beleidszekerheid en minder beknellende regels. Met meer duidelijkheid en voorspelbaarheid kan de overheid bijdragen aan meer investeringen in nieuwbouw.

Geen maatregelen die de vraag stimuleren

Om de werking van de woningmarkt te verbeteren, is het belangrijk dat vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten. Daarom moet de overheid terughoudend zijn met maatregelen die de vraag naar koopwoningen vergroten. Ook bestaande regelingen die de vraag aanjagen, kunnen geleidelijk worden afgebouwd.

Zo zorgt een versobering van de fiscale bevoordeling van eigenwoningbezit voor een neutralere behandeling van koop- en huurwoningen, wat investeringen in huurwoningen op termijn aantrekkelijker kan maken. Ook het beperken van startersleningen ligt voor de hand. Hoewel deze leningen starters extra financiële ruimte bieden, leidt dat in een krappe woningmarkt vooral tot hogere huizenprijzen, omdat meer kopers meer tegen elkaar opbieden voor hetzelfde aantal woningen.